나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제208호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOO

* 중복병합사건: 해당

* 공동담보: 해당

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제208호

* 용도: 공장 (집합건축물대장상 '산업시설(공장)' 등재)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

* 건물면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 건물명: 하우스디가산퍼스타

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층

* 사용승인일: 2021.11.12.

* 집합건물 내부 용도: 산업시설(공장), 지원시설 (구분 없이 일실 사무실로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 대상 물건까지 차량 진출입이 원활합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 현황: 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소벤처기업진흥공단, 2022-01-28)

* 말소되는 권리: 을2 (근저당권), 갑3 (가압류), 갑4 (가압류), 갑5 (강제경매), 갑6 (가압류), 갑7 (가압류), 갑8 (임의경매), 갑9 (압류) 등 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 퍼플

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전부 변제받지 못하는 금액이 있더라도, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기(구분지상권) 있음.

* 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기(2021.10.18.)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 지식산업 집적지로, 관련 기업 및 종사자 수요가 높습니다.

* 인근 지역에는 다양한 규모의 오피스 빌딩, 지식산업센터, 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어집니다.

4.2. 건물 활용도

* 공부상 용도는 산업시설(공장)이나, 현황은 11개 호실(208호 및 207호 외 9개호)이 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다.

* 일부 구획이 조리실, 회의실 등으로 임의 사용되고 있어, 넓은 사무 공간을 필요로 하는 기업에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 다수의 근린생활시설, 금융기관, 병원 등 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권

* 토지에 대한 구분지상권이 말소되지 않고 인수되므로, 해당 권리 범위 내에서 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 권리 내용 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 이용 현황

* 11개 호실이 통합되어 하나의 사무실로 이용되고 있으며, 일부 임의 구획되어 있습니다. 이는 추후 건축법 등 관련 법규 위반으로 인한 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 기타

* 주변 지역에 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 가산디지털단지의 일반적인 특성상 이러한 시설의 존재 가능성은 낮다고 판단되나, 최종 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역 인근에 위치한 지식산업센터 내 사무실(공장) 용도입니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상의 부담은 적으나, 토지에 대한 구분지상권을 매수인이 인수해야 하는 점과, 11개 호실이 통합되어 이용되고 있는 현황은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권: 직주근접 수요가 풍부하여 임대 및 재매각 시 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인 건물로, 시설 노후화가 적고 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 업무지구 중심: IT, 첨단산업체 밀집 지역으로 사무실 임대 시장이 활성화되어 있습니다.

* 넓은 통합 사무 공간: 11개 호실이 통합 활용되어 대형 사무 공간이 필요한 기업 유치에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나, 인수해야 하는 구분지상권의 내용, 실제 사무실 이용 면적 대비 공부상 면적, 최근 거래 사례, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 구분지상권의 부담 정도를 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.