나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [7] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제213호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (7)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제213호

* 용도: 공장 (산업시설)

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단

* 건물 사용승인일: 2021년 11월 12일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층 / 지상 12층

* 전유부 상세 (참고): JSON 데이터상 'D1213' 호실, 12층으로 기재되어 있으나, 본 물건의 소재지는 '제2층 제213호'임

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 본 물건은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 토지 형상 및 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본 물건 소재 토지의 남동측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지 조성 사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권임.

* 총 등기부채권액: 3,856,257,578원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 대한 별도 등기(구분지상권)가 존재함. 2021년 10월 18일 설정된 구분지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 전유부 등기사항 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 빠삭).

* 근저당권 (중소벤처기업진흥공단, 말소기준권리).

* 다수의 가압류 (기술보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험)는 모두 말소 처리되었음.

* 경매 신청 채권자(중소벤처기업진흥공단)의 임의경매 개시 결정 등기도 말소됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)퍼플코퍼레이션.

* 보증금: 400,000,000원.

* 차임: 9,150,000원.

* 배당신고일자: 2025년 8월 4일.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치하며, 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리한 지역적 특성을 보임.

* 건물 이용 현황: 공부상 용도는 산업시설(공장)로 등재되어 있으나, 현재 10개 호실(일련번호 (1), (3)~(11))이 벽체 구분 없이 하나의 넓은 사무실 공간으로 이용 중임. 이 중 일부는 임의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 활용되고 있는 것으로 파악됨.

* 건물 규모 및 상태: 지하 4층, 지상 12층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 2021년 11월 12일에 사용 승인된 신축 건물에 해당함.

* 인근 교통망: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 북서측 인근에 위치하고 있으며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리함.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주요 시설: 대규모 지식산업센터 및 오피스 빌딩 밀집 지역으로, 다양한 비즈니스 활동을 지원하는 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 본 물건은 토지에 대한 구분지상권 설정 등기를 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 해당 권리의 정확한 내용과 범위, 건물 및 토지 이용에 미치는 영향을 반드시 사전에 면밀히 확인해야 함.

* 건축물 현황의 차이: 공부상 용도는 '산업시설(공장)'로 되어 있으나, 실제로는 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이며 일부 임의 구획된 상태임. 이는 향후 원상복구 명령이나 관련 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 가능성을 내포함.

* 경매 절차 복잡성: 중복 병합 사건이며 공동 담보로 진행되는 경매 건이므로, 경매 절차 진행 및 이해관계인 파악에 추가적인 주의와 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 신축 집합건물(공장/사무실)로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 2021년에 사용 승인되어 건물의 노후도가 낮고 내부 시설이 비교적 최신 상태라는 장점이 있습니다. 또한, 현재 여러 호실이 통합되어 넓은 사무 공간으로 활용되고 있어, 추가적인 내부 공사 없이 바로 사용 가능한 점은 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권 인수 부담이 존재하며, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 잠재적 위험성을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 권리 관계와 실물 가치를 면밀히 분석한 후 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 가산디지털단지역과 매우 가까워 풍부한 유동인구 및 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축 건물 가치: 2021년에 준공된 건물로, 최신 건축 기술과 설비를 갖추고 있어 가치 하락 위험이 적습니다.

* 산업단지 내 최적 입지: IT, 첨단 산업 기업들이 밀집한 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 사업 확장 및 이전 수요가 높습니다.

* 다목적 활용 가능성: 공부상 공장 용도 외에도 넓은 사무 공간으로 활용 가능하여, 다양한 업종의 임차인 유치가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 306,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 보증금 관련 추가 비용 발생은 없습니다. 하지만, 토지에 대한 구분지상권 인수라는 중요한 권리 사항이 존재하므로, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다. 현재로서는 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 가치 하락분을 정확히 산정하기 어렵습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 실사를 통한 건물 및 토지 상태 확인, 구분지상권의 영향 분석, 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 부동산 전문가와의 상담 및 심층 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.