나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [4] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제210호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (4)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제210호

* 건물명: 하우스디가산퍼스타

* 용도: 공장 (산업시설(공장), 지원시설)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 건물 및 토지 정보

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

* 토지지분: 9.61㎡ (약 2.91평)

* 건물면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

* 건물지분: 39.48㎡ (약 11.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021.11.12.

1.3. 경매 및 권리 현황

* 등기부채권 총액: 3,856,257,578원

* 말소기준권리: 중소벤처기업진흥공단의 근저당권 (2022.01.28. 접수, 2,376,000,000원)

* 경매개시결정: 중소벤처기업진흥공단의 임의경매 (2025.03.28. 접수, 2025타경9286)

* 소멸되지 않는 권리: 토지 구분지상권 (1토지 을구 27번, 2021.10.18. 설정) - 매수인 인수

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치

* 주위: 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통

2.2. 교통 접근성

* 교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황 보통

* 접근성: 가산디지털단지역 (1, 7호선) 접근 용이

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매개시

* 말소기준권리: 중소벤처기업진흥공단의 근저당권 (2022.01.28. 접수)

* 본건 경매개시결정: 중소벤처기업진흥공단의 임의경매 (2025.03.28. 접수, 2025타경9286)

3.2. 기타 등기 권리

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사빠삭)

* 기술보증기금 가압류 (2024.11.07. 접수) - 말소

* 중소기업은행 가압류 (2024.11.07. 접수) - 말소

* 서울보증보험 가압류 (2025.01.31. 접수) - 말소

* 중소기업은행 가압류 (2025.02.17. 접수) - 말소

* 금천구(서울특별시) 압류 (2026.02.10. 접수) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 퍼 코퍼레이션

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 배당신고일자: 2025.08.04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리

* 토지 별도등기 (구분지상권) 있음.

* 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기 (2021.10.18.)는 말소되지 않고, 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 가산디지털단지역 인근의 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역

* IT 및 산업단지 관련 기업들이 밀집한 비즈니스 중심지

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

* 건축물대장상 주용도: 공장 (산업시설(공장), 지원시설)

* 현황: 공부상 용도는 산업시설(공장)이나, 각 호실이 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중임.

* 추가 이용: 일단의 사무실 중 일부가 임의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 유틸리티

* 건물 내: 위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등 갖추었음.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변: 가산디지털단지역 인근으로 백화점, 마트, 은행, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설 이용 가능

* 혐오시설: 본 물건지 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 일반적인 도심지 내 공업/상업지역의 생활 환경 요인이 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 권리 및 명도

* 토지 구분지상권: 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 해당 권리의 효력 및 범위에 대한 정확한 파악과 대응 필요.

* 임차인: (주)퍼플코퍼레이션은 대항력이 없으나, 보증금 4억원으로 규모가 상당함. 배당 신고일 기준으로 보아 보증금 전액 배당받지 못할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 용도 불일치 및 원상복구

* 건물 현황이 공부상 용도(공장)와 달리 일단의 사무실로 이용 중이며, 일부 임의 구획되어 있는 상태임.

* 향후 용도 변경이나 원상복구 필요성에 대한 검토가 요구됨.

6.3. 높은 채권 총액

* 등기부채권 총액이 38억 5천만원 이상으로 매우 높은 편임. 이는 채무 규모가 크다는 것을 시사하며, 경매 절차의 복잡성 또는 이해관계자의 이해관계 충돌 가능성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치한 신축급 지식산업센터 내 구분건물로, 우수한 입지와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건물은 2021년 사용승인되어 비교적 신축이며, 내부 시설도 양호할 것으로 예상됩니다. 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 채권들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

다만, 매수인에게 인수되는 토지 구분지상권이 존재하며, 임차인은 대항력이 없으나 보증금 규모가 커 명도 과정에서의 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이가 있어 이에 대한 검토가 요구됩니다. 높은 채권 총액은 채무 상황의 복잡성을 나타내므로, 투자 결정 시 이러한 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 업무 및 산업 시설 집적 지역에 위치하여 높은 임대 수요 기대.

* 건물 신축성: 2021년 사용승인된 건물로, 현대적인 시설 및 건축 기준을 충족하여 경쟁력 있음.

* 수익형 잠재력: 현재 사무실로 이용 중이며, 지역 내 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 경매 이점: 적정 낙찰가 확보 시 시세 차익 및 임대 수익을 통한 투자 수익 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 296,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

* 인수되는 권리: 토지 구분지상권 (매수인이 인수)

* 총 채권액: 3,856,257,578원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수되는 구분지상권의 가치, 향후 명도 비용, 그리고 원상복구 및 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 구분지상권이라는 특수한 부담이 존재하므로, 신중한 판단이 요구됩니다. 주변 유사 물건의 낙찰가율 및 시세 조사를 추가로 진행하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 236,800,000원 ~ 266,400,000원)을 잠재적 입찰 범위로 고려할 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.