나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13649 [2] 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외1로서 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

2개호 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대 보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.),토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13649 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 구로신용협동조합 (임의경매 개시 결정 등기)

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 2층202호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 신축일: 2021년 3월 22일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브) 지붕, 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 2층

- 건물면적: 49.53㎡ (약 15.00평)

- 토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 377,000,000원

토지 지분: 29.37㎡

건물 지분: 49.53㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 구조 및 현황

건물 외벽: 벽돌쌓기 등 마감

내벽: 벽지도배, 타일 등 마감

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물의 정확한 주소는 서울특별시 강북구 인수봉로6길 59-11 (미아동)입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 속합니다.

또한, 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* 개발행위허가제한지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역

* 상대 보호구역

* 대공방어협조구역

* 정비구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.1.4. ~ 2026.1.28., 외국인 등 대상, 2025.8.26. ~ 2026.8.25., 아파트 등 대상 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

본건 부동산의 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사삼성산업개발 (2021.04.13.)

* 근저당권: 주식회사로얄크라운금융대부 (300,000,000원, 2021.04.13.) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 수협은행 (2021.04.13.)

* 임의경매: 구로신용협동조합 (300,000,000원, 2025.11.13.) - 말소

* 압류: 강북구 (2026.03.20.) - 말소

* 1번근저당권부채권근질권설정: 웰컴저축은행주식회사 외 1명 (300,000,000원, 2026.06.23.) - 말소

등기부채권 총액: 300,000,000원

3.2. 매각으로 인한 권리 소멸 여부

말소기준권리(을1. 근저당권)보다 늦게 설정된 모든 권리(갑3. 임의경매, 갑4. 압류, 을1-3. 근질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 일반적인 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대미상

금액이 미상이라도 점유 관계 등은 별도로 확인이 필요하며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매/임대)

최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 1일 거래 사례: 서울특별시 강북구 미아동 791-1941번지 (삼성빌리지 101동), 전용면적 57.58㎡, 3층, 318,000,000원. (신축, 동일 단지)

* 2026년 7월 4일 거래 사례: 서울특별시 강북구 미아동 228-6번지, 전용면적 58.37㎡, 2층, 300,000,000원.

* 2026년 7월 2일 거래 사례: 서울특별시 강북구 미아동 218-23번지 (삼성빌라), 전용면적 48.45㎡, 2층, 283,000,000원.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

본건은 삼성빌리지 103동에 위치하며, 건물 준공 연도가 2021년으로 신축에 해당합니다.

가장 유사한 거래 사례는 동일 단지인 101동에서 2026년 7월 1일에 거래된 57.58㎡ 면적의 물건으로, 318,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 5,523,000원/㎡ (약 18,260,000원/평) 수준입니다.

본건의 건물 면적(49.53㎡)을 적용하면 시장 가격은 약 273,600,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 377,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 주변 교육 시설: 삼양초등학교 인근에 위치하고 있어 학군이 양호합니다. (상대 보호구역으로 지정되어 있음)

* 생활 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가 제한 및 정비구역 지정

본 물건은 개발행위허가제한지역이며, 동시에 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 도시 계획 및 재개발/재건축 가능성을 내포하지만, 단기적으로는 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음을 의미합니다. 특히 정비구역 지정은 향후 대규모 개발 시 사업 추진 주체 및 방식에 따라 권리 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역 지정

다양한 기간과 조건으로 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 주체(외국인 등)나 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제약 사항

* 고도지구, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획법상 제한이 존재합니다.

* 임대미상으로 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 삼양초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 신축 건물로 내부 상태 양호 예상

* 정비구역 지정으로 향후 개발 잠재력 보유

* 소유권 이전 등기 및 근저당권 등이 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗함

단점:

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정됨

* 개발행위허가제한구역, 정비구역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제 사항 존재

* 임대미상으로 명도 절차 시 주의 필요

8. 투자 포인트

8.1. 재건축/재개발 잠재력

본건이 위치한 지역은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 전체의 재개발 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 신축 다세대 주택의 안정성

2021년에 준공된 신축 건물로서, 노후된 다세대 주택에 비해 즉각적인 수리 비용이 적고 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 이는 임대 수익이나 향후 매각 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 반영 산정

주변 실거래가 분석 결과, 유사 신축 다세대 주택의 평당 거래가는 약 550만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건의 전용면적 49.53㎡에 적용 시, 시장가치는 약 273,600,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 권리 분석 및 리스크 고려

본건은 권리상 인수할 사항이 없으며, 임대 보증금 또한 0원으로 파악되어 명도 후 즉시 소유권 행사가 가능합니다. 다만, 개발행위허가제한, 정비구역 등 규제 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가(377,000,000원)는 현재 시장가치보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.3. 최종 제안가

최근 실거래가, 신축 프리미엄, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성, 그리고 각종 규제 및 감정가와의 격차를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원으로 제안합니다. 본 가격은 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 반영한 것으로, 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.