나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6194 [3] 전남광주통합특별시 남구 주월동 497 에이엠시티101 4층419호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」서측 인근에 위치한 에이엠시티 101 제4층 제416호 외 4세대로 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층중 제4층 제416,418,419호, 제5층 제517,518호로서 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경6194 (3)

소재지: 전남광주통합특별시 남구 주월동 497 에이엠시티101 4층419호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 45,000,000원

건축년도: 2013년 (주변 정보 참조)

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.14㎡ (약 6.7평)

토지지분: 22.1428㎡ (약 6.7평)

건물면적: 17.26㎡ (약 5.2평)

건물지분: 17.2633㎡ (약 5.2평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (등기부상 남광주신용협동조합)

1.4. 특이사항

* 공동담보 (특수물건정보, 물건명세서 참고사항)

* 토지 별도등기 있음 (주의사항, 물건명세서 참고사항)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을2 근저당으로, 2013년 8월 9일에 남광주신용협동조합이 채권 최고액 320,580,000원으로 설정한 것입니다.

3.2. 경매 개시

갑5 임의경매는 2025년 9월 25일에 남광주신용협동조합이 채권액 61,225,278원으로 신청한 것입니다.

3.3. 소멸 권리

말소기준권리(을2 근저당)보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 권리

물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’는 지상권으로 표기되어 있으나, 구체적인 권리 내용이나 인수 여부는 명확하지 않습니다. 다만, ‘토지 별도등기 있음’ 표기는 추후 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 강부현 (이름 표기: 강 )

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2025년 3월 24일

* 확정일자: 2025년 3월 24일

* 배당신고일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 AM-CITY 단지(주월동 497) 내에서 2025년 9월 13일에 전용면적 16.933㎡의 연립주택이 3,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물면적 17.26㎡와 유사한 규모입니다.

4.2. 시세 분석

동일 단지, 유사 면적의 최근 실거래가(3,900만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 4,500만원은 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 거래 시점, 층수, 내부 상태 등 개별적인 요인에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 이루어져 있습니다. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 인프라

주변에 주월1동 행정복지센터가 위치해 있으며, 단지 주변으로 주거지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

본건에는 ‘토지 별도등기 있음’ 표기가 있습니다. 이는 집합건물의 토지 지분에 대한 등기가 건물 등기부와 별도로 존재하며, 해당 토지에 근저당 등 권리가 설정되어 있을 가능성을 의미합니다. 이러한 경우, 낙찰자가 해당 토지의 권리를 인수하거나 별도의 정리가 필요할 수 있으므로, 등기사항전부증명서 상세 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 실거래가

감정가(4,500만원)와 동일 단지 유사 면적의 최근 실거래가(3,900만원) 간에 약 600만원의 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되고 있어, 담보로 제공된 다른 부동산과의 관계를 파악할 필요가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 AM-CITY 단지 내 원룸형 도시형생활주택으로, 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호하며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 하지만 ‘토지 별도등기 있음’이라는 특이사항은 추가적인 법률적 검토가 필수적이며, 감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지(AM-CITY)의 실거래가 데이터 확보: 유사 거래 사례를 통해 시장 가격을 합리적으로 추정할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 없음: 보증금 미회수 위험이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주거지대 내 입지: 안정적인 수요층 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 45,000,000원

* 유사 면적(AM-CITY, 2013년식, 16.933㎡) 최근 매매가: 39,000,000원 (2025년 9월)

* 인수 보증금: 0원

종합적인 판단 하에, 본건의 잠재적 리스크(토지 별도등기, 시세 대비 높은 감정가)를 고려하면, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 40,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 현황, 권리 관계 최종 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.