나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6194 [2] 전남광주통합특별시 남구 주월동 497 에이엠시티101 4층418호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」서측 인근에 위치한 에이엠시티 101 제4층 제416호 외 4세대로 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층중 제4층 제416,418,419호, 제5층 제517,518호로서 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경6194 (2) 사건으로, 광주광역시 남구 주월동 497 에이엠시티101 4층418호에 소재한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2013년에 준공된 것으로 파악됩니다.

매각물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 건입니다.

감정가는 45,000,000원이며, 토지 면적은 22.14㎡ (약 6.70평), 건물 면적은 17.26㎡ (약 5.22평)입니다. 토지와 건물의 지분 면적 또한 각각 22.1428㎡ (약 6.70평) 및 17.2633㎡ (약 5.22평)입니다.

채권자는 남OOOO이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 및 토지 별도등기가 있으며, 건물은 도시형생활주택-원룸형입니다.

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 남구 주월동에 위치하며, 주월1동 행정복지센터에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 단독주택, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

도로 접근성은 단지 동측으로 포장도로와 접하고 있어 양호합니다.

인근에 혐오시설 등 특별히 문제될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 을2 근저당권(남광주신용협동조합, 2013-08-09, 320,580,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑5 임의경매(남광주신용협동조합, 2025-09-25, 61,225,278원) 역시 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 및 이전 등기는 확인되나, 경매 진행으로 인해 소유권 변동이 예정되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023-03-21

* 배당신고일자: 2025-10-27

* 대항력: 없음

김 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 지상권 개요에 기재되어 있으며, 본 건에서는 특별히 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 및 임대 정보 분석 결과, 본 건이 속한 AM-CITY 101 단지 내 유사 면적(약 5.1평)의 거래 사례가 2025년 9월에 3,900만원에 있었습니다.

본 건의 감정가는 4,500만원으로, 이 최근 거래가보다는 약 600만원 높게 책정되었습니다.

또한, 동일 단지의 건물은 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 설정되었을 가능성이 있습니다.

주변의 다른 연립주택 거래 사례(삼호주택, 시민)는 건물 연식이 오래되었거나 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, AM-CITY 101 단지의 신축 연식은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

최근 AM-CITY 101 단지의 5평대 거래가를 기준으로 평당 약 765만원의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다.

주변에 주월1동 행정복지센터가 인접해 있으며, 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 또한 인근 버스정류장 덕분에 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 토지와 건물 등기부가 분리되어 별도의 등기가 존재한다는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 복잡한 권리 관계나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 여러 부동산에 걸쳐 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 거주 중일 수 있으나, 대항력이 없는 임차인이므로 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이사 일정 조율 등이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 최근 AM-CITY 101 단지의 유사 면적 거래가(3,900만원) 대비 본 건의 감정가(4,500만원)가 다소 높게 책정된 점은 낙찰가 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 AM-CITY 101 연립주택으로, 2013년 준공되어 비교적 신축에 속하는 소형 주거용 부동산입니다.

권리분석 상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, '토지 별도등기'와 '공동담보' 표기는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2013년 준공)으로 인한 양호한 건물 상태

* 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성

* 권리상 인수 부담이 없는 물건 (단, 토지 별도등기 확인 필요)

* 소형 면적으로 투자 및 임대 수익 창출 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

최근 AM-CITY 101 단지 유사 면적 거래가 (2025년 9월): 3,900만원

최근 거래가 기준 평당가: 약 765만원/평

본 건 건물 면적(약 5.22평) 적용 시 예상 시세: 약 39,940,000원

최근 거래가인 3,900만원을 기준으로 하되, 신축 연식 및 주변 시세 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. '토지 별도등기'와 같은 잠재적 리스크 요인도 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 3,900만원에서 4,300만원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 권리관계의 상세 내용 파악, 그리고 입찰 시점의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 투자에 대한 최종 판단은 본인 책임 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.