나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6194 [5] 전남광주통합특별시 남구 주월동 497 에이엠시티101 5층518호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」서측 인근에 위치한 에이엠시티 101 제4층 제416호 외 4세대로 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층중 제4층 제416,418,419호, 제5층 제517,518호로서 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6194 (5)

소재지: 전남광주통합특별시 남구 주월동 497 에이엠시티101 5층 518호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 45,000,000원

토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 토지 별도등기 있음

* 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」서측 인근에 위치한 에이엠시티 101 제5층 제518호 외 4세대로, 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

주변 시설:

* 에이엠시티101은 2013년에 건축되었습니다.

* 건물 주소는 광주광역시 남구 주월동 497번지입니다.

* 해당 건물은 총 68세대로 이루어져 있습니다.

* 인근에 주월1동 행정복지센터가 소재합니다.

* 주변 지역은 개발제한구역 해제 관련 논의가 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 8월 9일 남광주신용협동조합 근저당권 (을2)

임차인 현황:

* 임차인: 강보미

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 1일

* 확정일자: 2025년 7월 1일

* 배당신고일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 최신협

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 25일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사유성주택 (2013.04.03)

* 소유권이전: 최해자 (2013.08.09, 매매)

* 근저당권: 남광주신용협동조합 (2013.08.09, 320,580,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 임의경매: 남광주신용협동조합 (2025.09.25, 61,225,278원) - 말소 (광주지방법원 2025타경6194)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 주의: 제공된 정보에 '토지 별도등기 있음'이라는 내용이 있으므로, 해당 등기의 정확한 내용을 반드시 확인해야 하며, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 광주광역시 남구 주월동 497번지에 위치한 AM-CITY 101 건물 내 5층 518호로, 전용면적 17.26㎡ (약 5.22평)의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 동일한 AM-CITY 건물 내에서 2025년 9월 13일, 전용면적 16.933㎡인 연립주택이 39,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이 사례를 바탕으로 본건의 면적(17.26㎡)과 유사하며, 건축 연도(2013년)도 동일한 점을 고려할 때, 3.3㎡당 약 7,617,187원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

다른 주변 연립주택 실거래 사례들은 건축 연도가 다르거나 면적이 현저히 크며, 이로 인해 3.3㎡당 가격 편차가 크게 나타납니다. (예: 1980년식 57.8㎡ 연립 49,500,000원, 1973년식 42.9㎡ 연립 103,000,000원)

본건의 감정가는 45,000,000원이며, 이는 2025년 9월 AM-CITY 내 유사 물건의 실거래가(39,000,000원)보다 다소 높은 수준입니다. 5층이라는 층수 및 현재 시점의 시장 상황이 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 광주광역시 남구 주월동에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

주변에 주월1동 행정복지센터가 인접해 있으며, 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 급배수, 위생, 전기, 승강기, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 동측으로 도로와 접해 있습니다.

AM-CITY 101은 2013년 3월 15일에 사용승인된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도등기: 본건에는 '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 소유권 외 별도의 등기가 존재함을 의미하며, 정확한 내용 파악 후 낙찰 시 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 노후도 비교: AM-CITY 101동은 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변의 오래된 연립주택(1970년대, 1980년대 건축)도 거래 사례에 포함되어 있어, 단지 내 또는 인접한 건물의 관리 상태 및 노후도가 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

권리관계: 임차인들이 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 법적으로는 명확하나, 추후 배당 이의 등으로 인한 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 AM-CITY 101 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 임차인들만 존재하며 대항력 있는 임차인은 없어 법적으로는 명확한 편입니다.

다만, '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항은 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

상권 분석 결과, 동일 AM-CITY 건물 내 전용면적 16.933㎡의 유사 물건이 2025년 9월 39,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다. 본건의 감정가(45,000,000원)는 이 실거래가보다 높은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 존재하여 시세 예측이 가능합니다.

2013년 준공 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 17.26㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 비교적 명확하여 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여, 유찰 시 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

유사 실거래가 (AM-CITY, 2025.09, 전용 16.933㎡): 39,000,000원

본건은 전용면적 17.26㎡이며, 유사 실거래가 대비 3.3㎡당 약 7,617,187원 수준입니다.

이 시세를 본건 면적에 적용 시 약 39,776,800원 수준입니다.

본건은 5층으로, 2층에서 거래된 유사 사례 대비 층수 이점이 있을 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이로 예상됩니다.

본건의 '토지 별도등기'에 대한 상세 확인 및 현재 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.