나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5432 [3] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 지1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 서측 인근에 위치하며 주위는 개발중인 경북도청신도시 상업지대로서 각종 상업용시설,공공기관,상업나지등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바,전반적인 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 등고평탄하게 조성되어 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 광대로,동측 및 남측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :근린상업지역(2015-12-31), 시가지경관지구(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-31)(중로3-5(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 "건물평가요항표"참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건으로서 외벽: 징크판넬마감 내벽: 인테리어 마감. 창호: 새시창등 바닥: 테코타일마감등

이용상태

1,2층 공히 스크린골프시설(Room : 14실) 및 화장실등 부대시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,화재탐지설비,소화전설비,천정매립형 냉난방설비,승강기설비등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도와 같이 1층 일부에 피로티(주차장)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물 전체에 스크린골프장을 운영하기위한 기계시설등이 설치되어 있어 이를 건물에 포함하여 평가하였는바,경매진행시 일괄경매여부를 재 확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북측 월편에 소재하는 골드 온천타워내 지하1층 지하101호~103호로서 주위는 도청신도시내 중심상가지대로서 각종 집합상가 아파트단지 및 공공시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입가능하며 자체 주차장을 운영중이며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상10층 건물중 지하1층 지하101호 외 2개호로서 외벽:화강석 및 복합판넬 등 마감 내벽:벽지 및 석고보드 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:강화유리 및 새시창임.

이용상태

기호 나~라)공히 근린생활시설(현재 공실)로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 등고편탄하며 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약 50미터의 광대로 북서측으로 폭약 30미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산합리 1404 :일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31)(대로3-3(예))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중로2-11(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>, 온천공보호구역(2017-04-10)<온천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 상주지원 2025타경5432 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 명세

* 소재지: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 지1층102호

* 건물 용도 (대장): 제1종근린생활시설

* 건물 용도 (현황): 1, 2층 스크린골프시설, 지하 1층 근린생활시설 (현재 공실)

* 감정가: 1,600,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 (제곱미터 및 평)

* 토지 면적: 55.84㎡ (약 16.89평)

* 건물 면적 (일괄 매각 대상 면적): 604.67㎡ (약 182.93평)

* 구분 건물 호수: 지하 1층 102호 (B102)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상북도청 신도시 내 중심 상업지구에 위치하며, "경북도서관" 서측 인근에 자리하고 있음.

* 주위는 각종 상업용 시설, 공공기관, 상업 나지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행 중이어서 대중교통 이용이 편리함.

* 북측으로 폭 50m~70m 광대로, 동측 및 남측으로 아스팔트 포장도로, 북서측으로 폭 25m~30m 대로와 접하여 교통 여건이 우수함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 지역 지구: 근린상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역.

* 도로: 광로 2류(50~70m), 중로 3류(12~15m), 대로 3류(25~30m), 중로 2류(15~20m)에 접함.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황 (말소기준권리: 2022.02.10. 중소기업은행 근저당)

* 근저당: 중소기업은행 (1,450,000,000원, 2022.02.10.) - 말소기준권리

* 임의경매: 중소기업은행 (6,607,931,557원, 2025.09.11.)

* 압류: 예천군 (2025.09.15.)

* 가압류: 중소기업은행 (590,540,501원, 2025.09.18.)

* 압류: 경산세무서장 (2025.12.01.)

* 등기부채권 총액: 2,040,540,501원

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 현황

* 경상북도청 신도시의 중심 상업지대에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 기대되는 지역임.

* 건물은 1, 2층은 스크린골프시설로 이용되었고, 지하 1층은 근린생활시설로 현재 공실 상태임.

* 신도시는 조성된 지역 대비 높은 인구 밀도를 보이나, 상권 간 연결성이 떨어지고 공무원 중심의 유동 인구로 인해 상권 침체가 발생할 수 있음. 일부 중심 상업지구의 공실률이 30~40%에 달한다는 분석도 있음.

4.2. 개발 잠재력

* 신도청 이전으로 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역으로, 상권 활성화 잠재력이 기대되나, 현재 상권의 분산 및 연결성 부족, 과도한 상업 용지 배정 등 구조적 문제로 인해 활성화에는 어려움이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주요 공공시설: 경북도서관 등.

* 편의시설: 주변 상업시설 이용 가능.

* 주차: 자체 주차장 운영 중.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

* 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 중복되었거나 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 복잡성이 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계, 명도 시 발생할 수 있는 문제, 혹은 숨겨진 채무 관계 등을 파악해야 하는 리스크 요소임. (인수 보증금 0원이라도 주의 필요)

6.3. 현재 공실 상태

* 지하 1층 102호가 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵고 공실 해소를 위한 시간과 비용이 필요할 수 있음.

6.4. 건물 내 스크린골프 기계 시설

* 건물 전체에 설치된 스크린골프 기계 시설이 감정평가에 포함되었으므로, 낙찰 후 해당 시설물의 처리 방안(철거, 매각, 임대 활용 등)에 대한 검토가 필요하며, 이로 인한 추가 비용이나 번거로움이 발생할 수 있음.

6.5. 신도심 상권의 불안정성

* 도청 신도시의 높은 상업 용지 비율, 낮은 실거주 인구, 분산된 상권 구조, 낮은 상권 간 연결성, 공실률 증가 등의 문제는 향후 상권 활성화 및 임대 수익 확보에 상당한 부담이 될 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경북도청 신도시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 여건은 우수하나, 신도시 상권 자체의 불안정성, 높은 공실률, 구조적인 문제점 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됨. 현재 일부 공실 상태이며, 건물 내 스크린골프 기계 시설 등 고려해야 할 사항이 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리관계가 명확한 물건임. 중복사건, 공동담보, 임대관계 미상 등의 특이사항은 면밀한 현장 조사 및 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

* 신도청 중심 상업 지구 내에 위치하여 접근성 및 가시성이 우수함.

8.2. 신도심 성장 잠재력

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시의 미래 가치 상승 잠재력은 있으나, 현재 상권의 불안정성이 큰 리스크 요인임.

8.3. 권리관계 소멸

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 1,600,000,000원

9.2. 주요 고려사항

* 인수 보증금: 0원

* 현황 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익보다는 시세 조사 및 향후 공실 해소 전략 수립 필요.

* 스크린골프 기계 시설물의 처리 비용 및 방안 고려.

* 중복사건, 공동담보 등 특이사항 관련 현장 조사 및 추가 정보 확인 필수.

* 신도심 상권의 전반적인 공실률 및 침체 가능성을 고려한 보수적인 접근 필요.

* 주변 유사 물건의 최근 거래가 및 경매 낙찰가율 참고.

9.3. 입찰가 산정 제언

* 본 건은 현황 공실, 스크린골프 기계 평가 포함, 중복사건, 그리고 무엇보다 신도시 상권의 전반적인 불안정성 및 높은 공실률 등 고려해야 할 요소가 다수 존재하므로, 감정가 16억원 대비 매우 보수적인 접근이 필요함. 향후 공실 해소 가능성, 신도시 상권 활성화 정도, 낙찰 후 예상되는 명도 및 시설물 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 함. 정확한 입찰가 산정은 주변 시세 조사 및 철저한 현장 방문 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.