나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70167 [5] 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 10층1020호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 "동의정부IC"가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 10층 중 6개호로서 사용승인일은 2022-08-12임. 외벽 : 카튼월, 복합판넬등 마감. 내벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 바닥 : 아스타일 마감 등 창호 : 페어클래스창으로 조사됨.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동쪽으로 노폭 약20M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고산동 996-2 :준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70167 (5)

* 물건소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 10층1020호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 424,000,000원

* 토지면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

* 토지지분: 32.825㎡ (약 9.93평)

* 건물면적: 106.33㎡ (약 32.16평)

* 건물지분: 106.33㎡ (약 32.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 공동담보 (본 물건 외 다른 담보물이 존재할 가능성 있음)

* 집합건물 건축정보:

* 동: C동

* 층수: 10층 중 10층

* 사용승인일: 2022-08-12

* 건축구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕

* 건물 총 연면적: 약 37,044.97㎡ (약 11,205평)

1.2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 세종포천 고속도로 "동의정부IC"가 인접하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북동쪽으로 노폭 약 20M 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 중소기업은행, 2022-08-19 접수, 2,550,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-08-19 접수)

* 갑5: 가압류 (기술보증기금, 272,000,000원, 2025-10-22 접수) - 말소 예정

* 갑6: 임의경매 (중소기업은행, 2,178,517,334원, 2026-01-23 접수) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 약 2,822,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (다만, '지상권개요: ' 항목에 별도 내용이 없어 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사한선 (대표자 전상현)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-26

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 특성: '한강듀클래스 의정부 고산'은 지식산업센터로 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 2022년 8월 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

* 주변 환경: 건물 주위로 아파트 단지와 근린생활시설, 다른 지식산업센터 등이 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통 인프라: 시내버스 정류장이 인접해 있고, 세종포천 고속도로 동의정부IC 접근이 용이하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 고산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 훈민중학교 등도 인근에 있습니다.

* 편의시설: 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 신축 건물 특성상 건물 내 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 종합병원은 차량으로 약 13분 거리에 가톨릭대학교 의정부성모병원이 있습니다.

* 주변 개발: 고산지구 복합문화융합단지 개발 사업이 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 등기부채권 총액이 약 28.22억 원으로 감정가 4.24억 원 대비 매우 높아, 경매 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 동일 채무에 묶인 다른 부동산의 가치 변동이나 경매 결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 정보: 주식회사한선은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 회수 절차에 변동 가능성이 없는지 추가적인 확인이 필요합니다. 임대차 관계는 미상으로 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지역 개발 관련 이슈: 고산지구 복합문화융합단지 개발 사업과 관련하여 특혜 의혹으로 인한 검찰 수사가 진행된 이력이 있습니다. 이는 지역 개발의 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 의정부시 고산동 일부 지역에서 수목장 조성에 대한 주민 반발 사례가 있었습니다. 또한, 의정부시 공공하수처리시설 운영 등 관련 정보가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다. (결론적으로, 현재로서는 본 물건에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 고산동에 위치한 신축 지식산업센터로, 편리한 교통망과 주변 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 2022년 8월 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 높은 채무 총액과 임차인 정보의 일부 불확실성은 유의해야 할 점입니다. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 명확한 임대차 관계는 미상입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 교통망 접근성: 세종포천 고속도로 동의정부IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 고산지구 복합문화융합단지 등 주변 개발 계획이 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 지식산업센터 수요: 지역 내 산업 활동 및 기업 수요에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 424,000,000원이며, 분석 결과 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

그러나 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 공동담보 물건으로서의 잠재적 위험, 그리고 명확한 임대차 관계 확인이 필요한 점 등을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시세, 본건의 실제 활용 가치, 명도 가능성 및 소요 시간, 그리고 응찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.