나이스옥션 법원경매 울산 2026타경226 [4] 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경226 (4)

* 소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 8층801호

* 용도: 제2종 근린생활시설 (골드테라스Ⅱ 건물)

* 감정가: 928,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (등기부상 한마음새마을금고)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 73.88㎡ (약 22.35평)

* 건물면적: 224.01㎡ (약 67.77평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 해당 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치하며, 주변은 대단지 아파트 및 상가, 나지 등으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 버스 정류장이 소재하고 있습니다.

* 울산광역시 북구 송정동 1232-2번지 일대(골드테라스2)는 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 근린상업지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당됩니다.

* 특히, 해당 지역은 계획관리지역, 중로, 접도구역으로도 확인됩니다.

2.4. 주변시설 및 혐오시설

* 주변에는 고헌초등학교, 송정초등학교, 고헌중학교, 화봉중학교 등 교육시설이 있습니다.

* 또한, 와와학습코칭센터 송정점, 대세수학학원 등 교육 관련 시설이 위치해 있습니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김지령

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부요약

* 말소기준권리: 2021-12-22 접수된 한마음새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 을구의 근저당권 및 갑구의 압류, 임의경매 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권 금액: 10,782,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 상태

* 본 물건이 소재한 골드테라스2 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 9층 규모입니다.

* 건물은 2021년 11월 29일 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

* 해당 물건은 8층에 위치한 801호입니다.

4.2. 이용상태 및 설비

* 건물 등기사항에 따르면 본 건물의 용도는 제2종 근린생활시설입니다.

* 건물 내부 이용 상태, 설비 내역에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 인근 유사 건물(골드테라스1)의 경우, 철근콘크리트 구조이며 사무실로 이용 중인 것으로 보이며, 공동위생, 급배수, 화재관리, 승강기, 환기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 상권

* 송정지구는 택지개발지구로 조성되었으며, 주변에 대단지 아파트가 많아 배후수요가 풍부한 편입니다.

* 본 건물이 위치한 골드테라스 건물들은 송정지구 내 상업 시설 중 하나로, 주로 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

* 일부 자료에서는 송정지구 내 상가 공실이 많은 편이라는 언급도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 학교, 학원 등 교육 관련 시설이 다수 존재합니다.

* (추가적인 편의시설 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다.)

5.2. 주거환경

* 송정동 일대는 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권 금액: 본 건물의 감정가 대비 총 채권 금액(10,782,000,000원)이 매우 높습니다. 이는 경매 절차에서 채권자의 배당을 받지 못할 경우 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상가 공실 우려: 인근 상가지대의 경우 1층에 공실이 많은 편이며, 경락가율이 낮은 편이라는 정보가 있습니다. 상권 활성화 정도 및 공실률은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 제2종 근린생활시설 용도의 상가 건물입니다. 택지개발지구 내에 위치하여 배후 수요는 확보되어 있으나, 높은 총 채권 금액과 주변 상권의 공실 우려 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 송정지구 내 상업시설: 송정지구는 신규 택지개발지구로 향후 지속적인 인구 유입 및 상권 성장이 기대되는 지역입니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공된 신축 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 접근성: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 산정합니다. 그러나 본 건의 경우, 감정가 대비 채권 총액이 매우 높고, 주변 상권의 공실 및 낮은 경락가율 등 부정적인 요인이 존재합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 경쟁 물건의 경매 동향, 그리고 해당 상권의 공실률 및 향후 전망 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다. 현재 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.