나이스옥션 법원경매 영동 2025타경80 [2] 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 소재 ""청산삼거리"" 북동측 근거리에 위치하며,
본건 주위는 전원주택, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차노선 등을 고려시
대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 세장형 평탄조성된 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 3, 4 : 일단의 사다리형 평탄조성된 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 5 : 부정형 평탄조성된 토지로 주거나지로 이용 중임.
기호 6 : 사디리형 토지로 현황 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 8 : 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 3, 4 : 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 6, 7 : 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 8 : 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 4, 8:
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지.



기호 6, 7:
도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 1, 3, 4 의 공부상 지목은 임야이나 현황 대이며, 기호 7의 공부상 지목은 전이나
현황 주거용 건부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 3, 4 토지는 기호 5 건물의 건부지로 일단지로 평가하였으며, 기호 3 지상의
관정은 제시외물건으로 평가하였음.
2)기호 6, 7 토지는 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 보전관리지역)에 속하나 자연
녹지지역의 면적이 과소하여 가격에 미치는 영향이 미미한바, 주된 용도지역인 보전
관리지역을 기준으로 평가하였음.
3)기호 7 지상에 후첨 사진과 같이 주택이 소재하나, 평가목적을 고려하여 나지상정
평가하였으며, 건물 소재로 인해 토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가명세표""에
기재하였으니 경매진행시 참고바람.
4)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 토지상의
축대, 수도시설, 조경수는 토지에 포함하였으며, 대용량 가스저장탱크는 타인소유로
조사되어 평가에서 제외하였으니 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 단층 건으로서,

외벽: 대리석 붙임 마감,
창호: 새시 창호임.

기호 5 : 철근콘크리트구조 스라브(현황 판넬경사)지붕 단층 건으로서,

외벽: 대리석 붙임 마감,
창호: 새시 창호임.

기호 9 : 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건으로서,

외벽: 대리석 붙임 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

기호 2, 5, 9:
공히 주거용으로 이용 중임.

설비내역

기호 2, 5, 9:
공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 3 지상의 제시외 관정 매각대상에 포함.
- 지상의 축대, 수도시설, 조경수는 포함하며, 대용량 가스저장탱크(가스회사 소유) 및 이동이 용이한 텐트와 차양막은 매각대상에서 제외.
- 목록 3, 4의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 영동지원 2025타경80 (2)

소재지: 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-14

용도: 단독주택

감정가: 287,454,400원

토지면적: 544.00㎡ (약 164.6평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.7평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새경산새마을금고

일괄매각 포함 내용: 목록 3 지상의 제시외 관정, 지상의 축대, 수도시설, 조경수

매각제외 내용: 대용량 가스저장탱크(가스회사 소유) 및 이동이 용이한 텐트와 차양막

특이사항: 공동담보, 목록 3, 4 지번 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 소재 "청산삼거리" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 자연림 등이 소재하는 지역임.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 노선 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준임.

1.1. 3. 토지 이용 및 형태

세장형 평탄 조성된 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. (토지 제시목록 1번 기준, 본건 물건 번호와 일치한다고 가정)

1.1. 4. 도로 접근성

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

1.1. 5. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 내에 위치함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

등기부상 총 채권액은 345,000,000원이며, 말소기준권리인 새경산새마을금고의 근저당권(2023-08-01 접수, 채권최고액 240,000,000원) 이하 모든 권리(근저당, 압류)는 경매로 인해 소멸될 예정임.

최근 압류 등기(2024-07-11 옥천군) 및 임의경매개시결정 등기(2025-05-21 새경산새마을금고)가 확인됨.

소유권 이전 기록으로 전찬규, 주식회사현진개발의 소유권 이전 내역이 있음.

1.2. 2. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매/임대 JSON 정보는 '유니온주택', '다세대' 유형으로, 본건 '단독주택'과는 물건 종류가 상이함. 또한, 해당 JSON의 거래가는 2024년 7월 3500만원(35,000,000원) ~ 2025년 9월 4500만원(45,000,000원)으로 기재되어 있으나, 이는 본건의 감정가 287,454,400원과는 큰 차이를 보임. 이 거래가액은 본건과 직접적인 비교가 어렵고, 실제 거래 시세와는 차이가 있을 수 있음을 유의해야 함. 본건은 단독주택으로, 주변의 전원주택 단지 및 자연환경 등이 입지적 가치에 영향을 미칠 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

본건은 청산삼거리 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보임. 상세 편의시설 현황은 별도 확인 필요.

1.4. 2. 교육시설

인근에 청산초등학교, 청산중학교 등이 있으나, 도보 거리 및 접근성은 확인 필요.

1.4. 3. 주변 환경 조사 (혐오시설 및 유해시설)

주변 지역은 전원주택과 자연림이 주를 이루는 지역으로, 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오 또는 유해 시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 추정됨. 다만, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 상세히 확인하는 것이 권장됨.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 지목과 현황의 차이

본건 토지 중 일부(목록 3, 4)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대(주거용 건부지)'로 이용 중임. 이는 공부와 실제 이용 현황이 다르므로, 향후 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있음.

1.5. 2. 토지 경계 불분명

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바, 정확한 사항은 측량을 요함.

1.5. 3. 매각 제외 물건

대용량 가스저장탱크(타인 소유로 추정) 및 이동이 용이한 텐트와 차양막은 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 제거 필요.

1.5. 4. 토지 이용 제한

해당 토지가 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 보전관리지역 등에 속해 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 청산면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있음. 감정가는 2억 8천여만원 수준이며, 권리 관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확함. 주위 환경은 전원생활에 적합한 자연 친화적인 곳이나, 대중교통 이용 및 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음. 지목과 현황의 차이, 토지 경계 불분명 등은 현장 확인 및 측량이 필요함. 제공된 주변 다세대주택의 거래가는 본건과 비교하기 어렵고, 매우 낮게 나타나 참고 자료로서의 한계가 명확함.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 단독주택 건축 및 재건축 가능성.

* 전원생활 또는 주말주택으로 활용하기 좋은 자연 친화적 입지.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 287,454,400원임. 등기부상 채권 총액 345,000,000원보다 감정가가 낮게 책정되었으며, 주변 시세가 명확하지 않으나 전원주택 부지의 가치를 고려할 때, 입찰 참여를 고려할 수 있음.

다만, 본건의 감정가는 토지 전체 면적과 건물 면적을 고려한 가격으로, 향후 토지 활용 계획 및 현장 답사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요함.

주변 유사 단독주택의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 판단은 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

초기 응찰 시에는 감정가 대비 80% ~ 100% 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 제안함. (예: 2억 3천만원 ~ 2억 9천만원 범위)

정확한 입찰가 산정은 충분한 현장 조사를 바탕으로 한 개별적인 판단이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.