나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6194 [4] 전남광주통합특별시 남구 주월동 497 에이엠시티101 5층517호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」서측 인근에 위치한 에이엠시티 101 제4층 제416호 외 4세대로 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층중 제4층 제416,418,419호, 제5층 제517,518호로서 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6194 (4)

* 소재지: 광주광역시 남구 주월동 497 에이엠시티101 5층517호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 45,000,000원

* 토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

* 건물면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

* 토지지분: 22.1428㎡ (약 6.70평)

* 건물지분: 17.2633㎡ (약 5.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: - 토지 별도등기 있음, - 연립주택(도시형생활주택-원룸형)임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 「주월1동 행정복지센터」 서측 인근에 위치함. 주위는 아파트, 단독, 연립/다세대주택, 주상용 건물이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임. 토지 형상은 유사 사다리형의 연립주택 건부지임. 본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

* 주요 시설: 주월1동 행정복지센터가 인근에 위치함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2013년 8월 9일 남광주신용협동조합 근저당권 (채권금액 320,580,000원)임.

* 본 경매 개시 결정: 2025년 9월 25일 남광주신용협동조합의 임의경매 개시결정(2025타경6194)에 따른 것임.

* 등기부채권 총액: 320,580,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023년 4월 3일

* 확정일자: 2025년 12월 15일

* 배당신고일자: 2025년 12월 16일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않으나, 물건명세서 상 '토지 별도등기 있음'이라는 기재가 있어 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 동일 AM-CITY 단지 내 2025년 9월 13일 거래된 16.93㎡ (약 5.12평) 연립주택이 3,900만원에 매매된 사례가 있음.

* 본건은 17.26㎡ (약 5.22평)로 면적이 유사하며, 감정가는 45,000,000원으로 책정되어 있음.

* 다른 주변 연립주택 거래 사례로는 2026년 3월 42.9㎡ 연립이 10,300만원, 2026년 5월 57.8㎡ 연립이 4,950만원에 거래된 사례가 있음. 후자의 면적 대비 가격이 본건과 유사함.

4.2. 상권 특성

해당 물건은 주택가 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 단독주택, 연립주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 기대할 수 있음. 편의시설 및 교통망이 보통 수준으로, 생활 편의성은 무난한 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 건축년도: AM-CITY 기준 2013년임.

* 구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 5층 위치임.

* 마감: 외벽 콘크리트 위 페인팅, 내벽 벽지/타일 등임.

5.2. 편의시설 및 기반시설

일반적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음. 건물 내부에 엘리베이터가 설치되어 있어 고층 거주시 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'토지 별도등기 있음'이라는 표시로 인한 권리 인수 또는 기타 부담 여부는 추가 확인이 필요함.

6.2. 물건 특이사항

연립주택 (도시형생활주택-원룸형)으로, 소형 주거 공간임.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 사용 상태에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동 소재 AM-CITY 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축(2013년 건축)에 속하며 입지 및 생활 편의성은 보통 수준임. 권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없음. 다만, '토지 별도등기 있음'이라는 문구와 임대차 관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 사항임. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보이며, 동일 단지 거래 사례가 있어 이를 기준으로 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 소형 주거 공간으로 임대 수익 목적 투자에 적합할 수 있음.

* 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정이므로 권리 분석이 비교적 명확함.

* 동일 단지(AM-CITY) 내 유사 면적 거래 사례가 있어 시세 파악 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,000,000원임.

가장 유사한 AM-CITY 단지 내 거래 사례는 16.93㎡ (약 5.12평)가 3,900만원에 거래되었음.

본건 면적은 17.26㎡ (약 5.22평)로, 해당 거래 사례와 유사하거나 약간 넓음. 해당 거래 사례를 기준으로 시세 환산 시 약 3,975만원 수준임.

감정가는 45,000,000원으로, 유사 거래 사례보다 약 15% 높게 책정되어 있음.

최근 부동산 시장 동향과 유사 거래 사례, 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 3,900만원 ~ 4,300만원 수준으로 판단됨.

인수되는 보증금이 없고, 권리상 특별한 문제가 없는 점을 감안하여, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안함.

예상 입찰가 범위: 3,900만원 ~ 4,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.