나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72198 [1] 경상북도 예천군 보문면 간방리 695 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1~37은 경상북도 예천군 보문면 간방리 소재 "대야지" 동측, 서측 및 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 주택, 축사, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건은 농경지, 목장용지, 관리사부지로서, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 완경사지대의 농경지로서 일부 조경수가 식재되어 있으며, 일부 도로로 이용 중임. 기호2,13,21~23,29,34: 부정형 완경사지대의 농경지로 이용 중임. 기호3,8,25,27,37: 부정형 완경사지대의 목장용지로 이용 중임. 기호7: 부정형 완경사지대의 자연림으로 일부 묘지 및 전으로 이용 중임. 기호9,20,24: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 일부 도로, 조경수가 식재되어 있음. 기호10: 부정형 평지의 농경지임. 기호11: 부정형 완경사지대의 휴경지, 일부 묘지임. 기호12,33: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 일부 유지임. 기호14: 부정형 완경사지대의 잡종지, 일부 도로, 조경수가 식재되어 있음. 기호18: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 일부 조경수가 식재되어 있음. 기호19: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 조경수가 식재되어 있음. 기호26: 사다리형 완경사지대의 단독주택 건부지임. 기호28,30: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 일부 조경수가 식재되어 있음. 기호31: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 조경수가 식재되어 있음. 기호32: 부정형 완경사지대의 농경지로서, 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호2,12,13,22,23,33: 남측으로 폭 약2~3미터의 비포장 진입도로가 개설되어 있음. 기호3,8,26,27,37: 일단의 목장용지로 남서측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호7,9,18,20,24,25,26,28,29,30,34: 공부상 맹지이나 인접지을 통하여 출입할수 있음. 기호10: 남동측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호11: 남측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호14: 서측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호19: 북측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호21,31: 북동측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함. 기호32: 동측 및 남측으로 폭 약2~3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,12,13,21~23,31~33: 보전관리지역(2013-05-30)(보전관리지역) 가축사육제한구역 기타 (한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3,8,9,14,18~20,24~30,34,37: 보전관리지역(2013-05-30)(보전관리지역) 가축사육제한구역 (주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호7: 보전관리지역(2013-05-30)(보전관리지역) 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호10: 농림지역(2013-05-30) 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 기호11: 보전관리지역(2013-05-30)(보전관리지역) 가축사육제한구역(의료ㆍ노유자ㆍ종교시설 부지경계로부터 700m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

사진, '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

기호1,32: 공부상 '답'이나, 일부 도로 상태임. 기호7: 공부상 '임야'이나, 일부 농경지 및 묘지 상태임. 기호9,20,24: 공부상 '전'이나, 일부 도로 상태임. 기호11: 공부상 '전'이나, 일부 묘지 상태임. 기호12,33: 공부상 '답'이나, 일부 유지 상태임. 기호14: 공부상 '전'이나, 잡종지, 일부 도로 상태임. 기호25: 공부상 '전'이나, 목장용지상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4~6,35,36: 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건으로서, - 벽체: 개방형임. - 바닥: 시멘트 콘크리트 마감. 기호15,16: 강파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, - 벽체: 개방형임. - 바닥: 시멘트 콘크리트 마감. 기호17: 조립식조 판넬지붕 단층 건으로서, - 외벽: 샌드위치판넬 마감. - 내벽: 벽지, 타일 등 마감. - 바닥: 장판지, 타일 등 마감. - 창호: 새시 창호임. 기호35,36(부속건물): 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 건으로서, - 벽체: 개방형임. - 바닥: 시멘트 콘크리트 마감.

이용상태

기호4~6,15,16,35,36(가동호): 축사임. 기호17: 단독주택임. 기호36(부속건물): 퇴비사임.

설비내역

기호17: 위생 급·배수 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호35(부속건물) 공부상 면적은 330.24㎡이나 실측 면적은 약 236.1㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각
목록 3. 일부 전 및 도로로 사용, 제시외건물 포함
목록 7. 입목은 토지에 포함 평가, 공부상 임야이나 일부 묘지 및 전으로 이용 중임, 연고자 미상의 분묘 소재하며, 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임
목록 8. 매각에서 제외하는 제시외건물(감정서상 "ㅂ, ㅅ") 있으며 이를 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음
목록 9. 공부상 전이나 일부 도로로 이용 중임, 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 비닐하우스, 저온저장고, 농기계 및 창고 소재하나, 이동이 가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 제시외건물 매각 포함, 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 10. 현황 전으로 이용, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 11. 입목은 토지에 포함 평가, 공부상 전이나 일부 묘지상태로 연고자 미상의 분묘 소재하며, 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음, 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 14. 공부상 전이나 잡종지, 일부 도로임. 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 매각에서 제외하는 제시외건물(감정서상 "ㅂ, ㅅ") 있으며 이를 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음, 2026. 4. 24.자 보문면사무소의 사실조회회신에 따르면 매각목적물 전 1,141㎡ 중 731㎡ 부분은 농지전용 절차를 거친 관련 건물 부지로서 농지가 아니며 410㎡은 농지로 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 17. 제시외건물 매각 포함
목록 18. 현황 전으로 이용, 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 19,28. 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 20. 공부상 전이나 일부 도로로 이용 중임, 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 24. 현황 전 및 일부 도로로 이용, 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 25. 공부상 전이나 목장용지상태임. 2026. 4. 24.자 보문면사무소의 사실조회회신에 따르면 매각목적물은 농지로 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환). 제시외건물 포함
목록 26. 비닐하우스, 저온저장고, 농기계 및 창고 소재하나, 이동이 가능하므로 매각 및 평가에서 제외
목록 29,34. 현황 전으로 이용, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 30. 지분매각, 제시외 조경수 소재하나 이식가능하므로 평가 및 매각에서 제외, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 35. 매각목적물 중 공부상 부속 330.24㎡이나 실측 면적은 약 236.1㎡이며, 공부상 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 동물 및 식물관련시설(가축용창고) 115.2㎡ 는 멸실됨, 제시외건물 매각 포함
목록 36. 제시외건물 매각 포함
목록 38. 일부 비포장도로 개설 감안 평가, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2024타경72198 (1)

* 소재지: 경상북도 예천군 보문면 간방리 695

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 1,813,479,450원

* 토지면적: 44,349.10㎡ (약 13,417평)

* 토지지분: 43,596.276㎡ (약 13,188평)

* 건물면적: 3,266.94㎡ (약 988평)

* 건물지분: 3,266.94㎡ (약 988평)

* 건물 제시외면적: 1,376.40㎡ (약 416평)

* 매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각

* 건축물 현황:

* 주요 용도는 동물 및 식물 관련시설, 축사이며, 단독주택 1동 포함.

* 총 4동의 주건축물(나동, 다동, 라동)과 2동의 부속건물(가동)로 구성된 것으로 보이며, 경량철골조, 강파이프구조 칼라강판지붕 형태.

* 건물 4, 5, 6 (각 376.32㎡)은 축사 용도로, 건물 15, 16 (각 324㎡)은 동물/식물 관련 시설 용도로, 건물 17 (72㎡)은 단독주택 용도로 사용.

* 일부 건물(목록 35)의 경우, 공부상 면적(330.24㎡)과 실측 면적(236.1㎡) 차이가 있으며, 가축용 창고 115.2㎡는 멸실된 상태임.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경상북도 예천군 보문면 간방리 소재지로, 주변은 농경지, 주택, 축사, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건은 농경지, 목장용지, 관리부지 등으로 이용 중이며, 제반 교통 사정은 보통임.

* 토지 형태 및 이용 상태: 부정형 또는 사다리형의 완경사지대가 주를 이루며, 일부 평지도 존재함. 농경지, 목장용지, 자연림, 휴경지, 잡종지, 도로 등으로 이용 중임.

* 도로 접근성: 일부 토지는 폭 2~3미터의 포장 또는 비포장 도로에 접해 있으며, 맹지이나 인접지를 통하여 출입 가능한 경우도 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한: 보전관리지역, 농림지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역, 영농여건불리농지 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 1,381,817,724원

* 말소기준권리: 2013년 6월 25일 접수된 군위축산업협동조합의 근저당권 (을7).

* 소유권: 박동화 (1995년 4월 4일 보존 등기)

* 등기 현황:

* 근저당, 지상권, 가압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정임.

* 현재 본건 강제경매 개시 결정 (채권자: 김병도, 2024년 8월 28일) 및 임의경매 개시 결정 (채권자: 군위축산업협동조합, 2026년 6월 15일)이 등기되어 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경이 농경지, 주택, 축사, 임야 등으로 이루어져 있어 전통적인 농업 및 관련 산업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

* 주변의 교통 사정이 보통 수준이므로, 지역 내에서의 물류 이동은 원활할 수 있으나 광역 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설로의 활용 용이성을 고려할 때, 지역 농축산업 관련 기업 또는 종사자들에게는 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 지역 편의시설: 제공된 자료만으로는 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다.

* 주변 관공서: 보문면사무소 인근에 위치하며, 기본적인 행정 업무 처리가 가능합니다.

* 주거 환경: 현재 건물 중 단독주택 1동이 존재하나, 전체적으로는 영농 또는 축산업 목적의 시설이 주를 이룹니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 중복 병합 사건, 여러 목록으로 나뉜 복잡한 토지 이용 현황 등으로 인해 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 농지 취득 자격: 일부 토지는 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 분묘 및 법정지상권: 연고자 미상의 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성도 존재합니다. 이는 최저 매각가에 일부 반영되었으나, 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분 매각으로, 다른 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.

* 공부와의 차이: 등기부상 내용과 실제 이용 현황 간에 차이가 있는 토지들이 다수 존재합니다. (예: 공부상 답이나 도로, 공부상 임야이나 묘지/농경지 등)

* 건물 멸실 및 면적 차이: 일부 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다르거나 멸실된 부분이 있어, 철거 및 재건축 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 물건: 매각 포함/제외되는 제시외 건물 및 조경수, 비닐하우스 등이 존재하며, 이들의 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 예천군 보문면 소재의 광대한 농경지 및 관련 시설을 포함하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 넓은 토지 면적과 기존 동물/식물 관련 시설은 잠재적 활용 가치가 높으나, 농지 취득 문제, 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 지분 매각 등 여러 법률적, 현황적 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 제반 리스크를 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 입찰 가격을 산정하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 13,417평에 달하는 넓은 토지는 다양한 용도(영농, 축산, 물류, 개발 등)로 활용될 수 있는 잠재력을 지닙니다.

* 기존 시설 활용: 동물 및 식물 관련 시설, 축사 등이 있어 관련 사업을 즉시 시작하거나 확장하기 용이할 수 있습니다.

* 농촌 지역 잠재 가치: 귀농/귀촌, 주말농장, 친환경 농업 단지 조성 등 농촌 지역의 특성을 활용한 투자가 가능합니다.

* 지분 투자 기회: 토지 지분 매각으로, 시세 대비 저가 매수 기회를 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

* 시세 조사, 주변 유사 물건 거래 사례 분석, 임장 활동을 통한 현장 상태 확인, 분묘 및 법정지상권 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 전문 컨설턴트와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.