나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5432 [2] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 지1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 서측 인근에 위치하며 주위는 개발중인 경북도청신도시 상업지대로서 각종 상업용시설,공공기관,상업나지등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바,전반적인 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 등고평탄하게 조성되어 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 광대로,동측 및 남측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :근린상업지역(2015-12-31), 시가지경관지구(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-31)(중로3-5(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 "건물평가요항표"참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건으로서 외벽: 징크판넬마감 내벽: 인테리어 마감. 창호: 새시창등 바닥: 테코타일마감등

이용상태

1,2층 공히 스크린골프시설(Room : 14실) 및 화장실등 부대시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,화재탐지설비,소화전설비,천정매립형 냉난방설비,승강기설비등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도와 같이 1층 일부에 피로티(주차장)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물 전체에 스크린골프장을 운영하기위한 기계시설등이 설치되어 있어 이를 건물에 포함하여 평가하였는바,경매진행시 일괄경매여부를 재 확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북측 월편에 소재하는 골드 온천타워내 지하1층 지하101호~103호로서 주위는 도청신도시내 중심상가지대로서 각종 집합상가 아파트단지 및 공공시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입가능하며 자체 주차장을 운영중이며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상10층 건물중 지하1층 지하101호 외 2개호로서 외벽:화강석 및 복합판넬 등 마감 내벽:벽지 및 석고보드 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:강화유리 및 새시창임.

이용상태

기호 나~라)공히 근린생활시설(현재 공실)로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 등고편탄하며 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약 50미터의 광대로 북서측으로 폭약 30미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산합리 1404 :일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31)(대로3-3(예))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중로2-11(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>, 온천공보호구역(2017-04-10)<온천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5432 (2)

* 소재지: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 지1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 844,000,000원

* 토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 319.78㎡ (약 96.74평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: (제공 정보 없음)

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 개발 중인 경북도청신도시 상업지대로서 각종 상업용시설, 공공기관, 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 도청신도시 내 중심상가지대로서 각종 집합상가, 아파트단지 및 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 1.1.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행 중입니다.

* 자체 주차장을 운영하고 있어 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 1.1.3. 건물 및 토지 이용상태

* 건물은 철근콘크리트구조 지상 10층, 지하 3층 건물인 골드온천타워 내 지하 1층 101호입니다.

* 외벽은 화강석 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내부 마감 및 창호, 바닥 등도 현대식으로 시공되었습니다.

* 토지는 사다리형 또는 부정형으로 조성되어 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 1.1.4. 인접 도로상태

* 남측으로 폭 50미터의 광대로, 북서측으로 폭 30미터의 포장도로와 각각 접하여 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 1.1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 근린상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 광로2류(폭 50m~70m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사타워 (2017.12.28.)

* 근저당: 중소기업은행 (1,450,000,000원, 2022.02.10.) - 말소기준권리

* 임의경매: 중소기업은행 (6,607,931,557원, 2025.09.11.)

* 압류: 예천군 (2025.09.15.)

* 가압류: 중소기업은행 (590,540,501원, 2025.09.18.)

* 압류: 경산세무서장 (2025.12.01.)

* 등기부채권 총액: 2,040,540,501원

* 1.2.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 건물 감정평가요항표 상 '2층 스크린골프시설'과 관련한 기계시설 등이 평가에 포함되었음을 유의해야 합니다.

* 1.2.3. 소멸주의 원칙 적용 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리(근저당)보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 일반적인 경매 절차에 따라 매각 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권 및 사업성 분석

* 1.3.1. 상권 현황

* 본 물건은 경북도청신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 주변으로 신규 아파트 단지 및 공공기관이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 도청신도시 개발이 진행됨에 따라 상권 활성화 및 배후 수요 증가가 기대됩니다.

* 1.3.2. 건물 이용 현황

* 전체 건물(골드온천타워)은 10층 규모의 복합상가 시설입니다.

* 2층은 14개의 스크린골프룸으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

* 본건인 지하 1층 101호 및 인근 호실(102, 103호)은 현재 공실 상태입니다.

* 1.3.3. 업종 분석

* 근린상가로서 다양한 업종이 입점 가능하나, 현재 2층 스크린골프시설과의 연계성 또는 경쟁 관계를 고려해야 합니다.

* 지하 1층의 특성상, 특정 업종(예: 볼링장, 스크린골프, 노래연습장, 창고 등)에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보 및 주변 시설

* 1.4.1. 생활 편의시설

* "경북도서관"이 인접해 있으며, 신도시 내 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 1.4.2. 주변 시설

* 본건 주변에 혐오시설이나 특별히 주의해야 할 시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 정보 검색 범주 내에서 확인되지 않았습니다.

* 도청신도시 내 행정기관, 상업시설, 주거시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 특이사항

* 1.5.1. 높은 채권 총액

* 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하여, 낙찰 후에도 채권 회수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 1.5.2. 중복사건 및 공동담보

* 본 건은 중복사건이며 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 1.5.3. 건물 내 기계시설 평가 포함

* 건물 감정평가 시 스크린골프장 운영 기계시설 등이 포함되어 평가되었습니다. 경매 진행 시 해당 기계시설의 소유권 및 일괄 매각 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 1.5.4. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 염두에 두고 명도 계획을 수립해야 합니다. (단, 인수 보증금 0원 명시)

* 1.5.5. 온천공보호구역

* 건물 명칭 및 토지이용계획상 온천공보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 개발 행위 제한 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도청신도시의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 그러나 높은 채권 총액, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 건물 내 기계시설의 평가 포함 및 임대 관계 미상과 같은 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 특히, 2층 스크린골프장의 운영 주체와 평가된 기계시설의 법적 지위, 그리고 지하 1층 101호의 공실 상태를 고려한 명도 및 활용 계획 수립이 중요합니다.

* 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 경북도청신도시 중심상업지역 내 위치.

* 미래 가치: 신도시 개발 완료 시 상권 활성화 및 지가 상승 기대.

* 교통 및 접근성: 광대 및 대로변 접, 차량 및 대중교통 이용 용이.

* 상품성: 현재 공실이나, 스크린골프장 등 집객력 있는 업종으로 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 844,000,000원

* 채권 총액: 2,040,540,501원

* 분석:

* 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰에서 감정가 이상으로 과열될 가능성은 낮아 보입니다.

* 중복사건, 공동담보, 건물 내 기계시설 평가 포함, 임대 관계 미상 등의 불확실성을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 활용 계획에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

* 특히, 2층 스크린골프장의 기계시설이 일괄 매각된다면 추가적인 가치를 창출할 수 있으나, 별도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 권고 사항:

* 보수적인 접근이 필요합니다. 추가적인 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 상권의 실제 수요, 그리고 잠재적 임대 수익률을 면밀히 파악하는 것이 우선입니다.

* 현재로서는 감정가 이하, 특히 본 건의 채권 총액 및 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가는 현장 답사와 전문가 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 정보는 현재 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 법원 자료 및 현장 조사를 통해 최신 정보를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.