나이스옥션 법원경매 대전 2023타경11668 [1] 대전광역시 동구 용운동 316 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "모라아파트"남측 인근에 위치하며, 주위느 아파트단지,단독주택,다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 주거지로서의 입지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황"주상용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 중로,북서측으로 소로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역) , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-용운6)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-89호선,충고제167호(1988.8.9))(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-5 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
사용승인 : 2022.10.31
외 벽 : 외장석재붙임 및 드라이비트 마감등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

기호 2
1층 : 계단실 및 사무소로 이용중임.
2-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

기호 3
1층 : 계단실 및 사무소로 이용중임.
2층 : 공부상 사무소임.
3-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

기호 4
1층 : 계단실 및 소매점으로 이용중이고, 1층 소매점은 공실상태로 추정됨.
2층 : 공부상 사무소임.
3-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

기호 5
1층 : 계단실 및 소매점으로 이용중임.
2층 : 공부상 사무소 및 다가구주택으로 이용중임.
3-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비,도시가스에 의한 난방설비,승강기 설비,각종소화설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 2-5는 각 옥상층에 누다락이 소재하며, 제시외 건물 ㉠,㉡(후첨"지적 및 건물개황도 및 사진용지"참조)이 소재함.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(목록2번 옥상에 소재하는 파이프조천막지붕 창고 24.0㎡ 및 목록5번 3층 소재하는 샤시조 베란다) 평가 및 매각에 포함.
2.목록2번 건축물대장등본상 위반건축물로 표시됨[옥상 소재 창고24㎡ 무단증축. 건축과-32239(2023.12.8)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경11668 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용운동 316

용도: 근린주택 (단독주택, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 7,089,314,240원

토지면적: 1368.00㎡ (약 413.58평)

토지지분: 1368㎡

건물면적: 2355.60㎡ (약 712.61평)

건물지분: 2355.6000000000004㎡

건물 제시외면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한밭새마을금고 (등기부상 임의경매 신청자)

특이사항:

- 건물은 2022년 10월 31일 사용승인되었습니다.

주의사항:

- 1. 일괄매각. 제시외 건물 (목록2번 옥상 소재 파이프조천막지붕 창고 24.0㎡ 및 목록5번 3층 소재 샤시조 베란다)이 평가 및 매각에 포함됩니다.

- 2. 목록2번 건축물대장등본상 위반건축물로 표시됨 [옥상 소재 창고 24㎡ 무단증축. 건축과-32239(2023.12.8)].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "모라아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 주거지로서의 입지여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

대동역이 비교적 가까우나, 도보 이동 시 시간이 소요될 수 있으며, 대중교통으로는 다수의 버스 노선(간선 603, 605, 608, 611, 619번 등)이 운행 중입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로, 현황 "주상용건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 남측으로 중로, 북서측으로 소로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역) , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-용운6)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-89호선,충고제167호(1988.8.9))(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

2.6. 주변 혐오시설 및 환경

자체 조사 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 대전대학교, 용운국제수영장, 용운종합사회복지관 등이 위치하여 주거 및 문화 시설이 조화롭게 분포되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 11월 10일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (토지 등기부상 "지상권개요"는 비고란에 있으나, 상세 내용이 없어 소멸 여부 확인 필요. 통상적으로 임의경매에서 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 모두 소멸됨)

3.3. 총 채무액 (등기부채권 총액)

토지 등기부채권 총액: 5,040,000,000원

건물 등기부채권 총액: 1,680,000,000원

총 합계: 6,720,000,000원

3.4. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려 시)

* 김

보증금: 100,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-10

확정일자: 2023-05-09

배당신고일자: 2024-01-12

대항력: 없음

* 김준용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-10

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 배형렬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-25

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 오명일

보증금: 10,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-16

확정일자: 2023-06-16

배당신고일자: 2024-01-15

대항력: 없음

* 이관우

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-15

확정일자: 2022-11-16

배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 없음

* 이우선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-18

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 이주영

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-18

확정일자: 2022-11-18

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

* 이주영

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-12-19

확정일자: 2024-02-26

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

* 이혜준

보증금: 120,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-29

확정일자: 2022-11-18

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음

* 최경민

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-12

확정일자: 2024-04-01

배당신고일자: 2024-03-25

대항력: 없음

* 한국토지주택공사(김경훈)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-12

확정일자: 2023-03-20

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* 한국토지주택공사(원손경)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-10

확정일자: 2023-03-20

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* 한국토지주택공사(이장원)

보증금: 140,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-18

확정일자: 2023-04-03

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* 한국토지주택공사(최여정)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-06

확정일자: 2023-03-06

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* 한국토지주택공사(최인경)

보증금: 140,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-26

확정일자: 2023-01-04

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

* (황인혜)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-21

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 허인철

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-17

확정일자: 2022-11-17

배당신고일자: 2024-01-04

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 JSON 분석 결과, 유사 연식(1995년식)의 다세대 주택 거래 사례에서 약 125만원/㎡ ~ 153만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있습니다. (예: 성인빌라3동, 67.32㎡, 10,300만원 거래 시 약 153만원/㎡)

비교적 신축(2016년식)인 야긴Ⅰ의 경우, 57.71㎡ 면적에 12,200만원에 거래되어 약 211만원/㎡ 수준을 보입니다.

본 건은 근린주택으로 단독주택 및 근린생활시설 용도로 복합 이용되고 있으며, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 상기 다세대 주택 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 감정가는 7,089,314,240원으로, 이는 약 301만원/㎡ (건물 연면적 기준) 수준으로 평가되었으며, 이는 주상복합 건물의 특성과 신축 연식 등을 반영한 결과로 보입니다.

4.2. 용도별 가치 분석

본 건물은 제1,2종 근린생활시설이 포함된 주상복합 형태의 근린주택으로, 상가 및 주택으로의 복합 이용 가능성이 높습니다. 이러한 복합 용도는 주거 용도만 있는 건물에 비해 높은 수익성과 가치를 기대할 수 있습니다. 건물의 총 연면적은 2355.60㎡ (약 712.61평)이며, 19가구의 주거 시설과 상가 공간으로 구성되어 있어 임대 수익 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

본 건이 위치한 대전광역시 동구 용운동 일대는 주거 지역으로서의 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 아파트 단지와 주택가, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상업 시설 또한 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

교육 시설로는 대전대룡초등학교, 대전용운초등학교, 용운중학교, 대전대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 용운국제수영장, 용운도서관, 대전대학교 대학로공연장 등 문화 및 여가 시설 이용이 용이하며, 용운종합사회복지관과 같은 사회복지시설도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건물은 목록2번 건축물대장상 옥상 소재 창고(24㎡)가 무단 증축되어 위반건축물로 표시되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 등 행정적 제재가 따를 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 채무 및 권리 관계

본 건에는 다수의 근저당권 및 질권 등이 설정되어 있으며, 총 채무액이 약 67.2억원에 달합니다. 감정가(약 70.89억원) 대비 채무 총액이 높은 편이므로, 낙찰 후 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 명도

모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되나, 임차인 수 및 보증금 규모가 상당하여 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 용운동의 주상복합 지역에 위치한 근린주택으로, 비교적 신축(2022년 사용승인)이며 주거 및 근린생활시설로 복합 이용 가능한 장점을 가지고 있습니다. 주위 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준이며, 인근에 교육, 문화, 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업적 가치가 모두 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 위반건축물 등재, 높은 채무 총액, 다수의 임차인 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 면밀히 분석하고 투자 가치를 신중히 평가해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 사용승인) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 근린주택으로서 상가와 주택을 겸비하여 임대 수익 창출에 유리.

* 대전대학교, 용운국제수영장 등 주변 생활 편의 및 문화 시설 접근성이 좋음.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 권리를 인수할 위험이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 7,089,314,240원

등기부 채무 총액: 6,720,000,000원

본 물건은 근린주택으로서 복합 용도의 이점과 비교적 신축 연식을 가지고 있어 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 위반건축물, 높은 채무 규모, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세(약 125~211만원/㎡)와 본 건의 감정가(약 301만원/㎡) 간의 격차를 고려하더라도, 복합 용도 건물로서의 가치를 반영한 감정가 수준은 타당해 보입니다.

모든 임차인의 보증금 총액이 0원으로 인수되는 것이 없으므로, 낙찰가가 곧 투입 총액이 됩니다.

종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 65억원 ~ 70억원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 현재 시점에서는 약 65억원 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장조사, 권리관계 재확인, 시장 동향 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.