나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7444 [1] 대전광역시 유성구 원신흥동 519-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 "대전 체육고교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구내 주상 혼용지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 북측 및 동측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 8M내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 (도안택지갭사업지구(1단계)), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역 (2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로,
(일반건축물대장상 사용승인일:2017.07.04)

외벽 : 스타코 및 일부 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

1층 : 근린생활시설(현황 공실), 계단실
2층 : 다가구주택(2가구)
3층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 "사진용지","건물개황도"와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 누다락 및 발코니 등은 포함하여 평가하였으며, 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물 현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

다. 기호(2)건물 2층 및 3층은 각각 다가구주택 2개호로 이용중이며 건축물 현황도상 호별 위치와 실제 세대 출입문에 부착된 호별 표기가 상이하며, 옥상 누다락은 외부 출입구 없이 3층 세대내 내부 계단을 통해 출입이 가능한 것으로 조사되었음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 감정 및 매각 포함.
2.건축물현황도상 호별 위치와 실제 세대 출입문에 부착된 호별 표기가 상이함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경7444 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 원신흥동 519-11 (도로명주소: 대전광역시 유성구 원신흥로100번길 37-5)

용도: 다가구주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 1,357,117,440원

토지 면적: 265.00㎡ (약 80.17평)

건물 면적: 397.11㎡ (약 120.14평)

건물 제시외 면적: 2.00㎡ (약 0.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 "대전 체육고교" 동측 인근에 소재합니다. 주위는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구 내 주상 혼용지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 무난한 편입니다. 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 북측 및 동측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통 이용 편의도는 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태

남측으로 노폭 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 주변 시설

인근에 대전체육중고등학교, 대전원신흥초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, CU 편의점 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 정보

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(600,000,000원)입니다. [cite: none] (참고: 본건의 채권자는 엠OOOOOOOO이나, 등기부상으로는 엠씨아이대부주식회사가 말소기준권리입니다.)

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권, 임의경매 개시 결정 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 등기상 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 파악된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (대항력: 임차인이 임차주택에서 주택의 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 효력)

* 임차인: 김

보증금: 132,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-22

확정일자: 2018-12-24

배당신고일자: 2024-08-16

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을3) 말소됨.

* 임차인: 김*성

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-08-04

확정일자: 2023-08-17

배당신고일자: 2024-09-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박 형

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-31

확정일자: 2021-12-12

배당신고일자: 2024-07-23

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을2) 말소됨.

* 임차인: 박*호

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2021-07-22

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(안 호)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-20

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

총 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 원신흥동은 택지개발지구 내 주상 혼용지역으로, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 인근에 대전체육고교, 대전원신흥초등학교 등이 위치하여 학군이 우수하며, CU 편의점 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 이는 향후 공실 위험을 낮추고 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

5. 생활정보

* 교육시설

대전체육고등학교, 대전원신흥초등학교 등 교육기관이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통

버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량 접근성도 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설

CU 편의점 등 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도상 호별 위치와 실제 세대 출입문에 부착된 호별 표기 상이

감정평가서에 명시된 바와 같이, 건축물 현황도상의 호실 표기와 실제 출입문에 부착된 표기가 상이하여 입주자 간 혼선이나 관리상 불편함이 발생할 수 있습니다. [cite: none]

* 제시외 건물 존재

건물 외부에 제시외 건물(2.00㎡)이 존재하며, 이는 일괄매각에 포함되어 감정가에 반영되었습니다. [cite: none]

* 건물 내부 조사 제약

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부는 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평가되었으며, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. [cite: none]

* 임대 관계 미상

건물 전체의 임대 관계가 불명확하며, 임대료 및 계약 조건 등에 대한 정확한 정보 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 원신흥동에 위치한 다가구주택으로, 교육시설 및 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 주상 혼용지대로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축물 현황도와 실제 호실 표기 차이, 내부 조사 제약 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 택지개발지구 내 주상 혼용지역으로 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있어 공실 위험이 낮습니다.

* 우수한 교육 및 생활 환경: 초·중·고등학교가 인접해 있으며, 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 무인수: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 명확한 권리관계를 가지고 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,357,117,440원으로 제시되었습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점, 주변 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최신 현황 등에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시세 및 현장 상황을 반영하여 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.