나이스옥션 법원경매 천안 2026타경208 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 5층548호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2026.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 상업시설,아파트,공원등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하5층 지상15층 (사용승인일:2018.8.29)건물의 제4층 제444호 및 제5층 제548호로 외벽: 석재붙임마감등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

기호(1,2) 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비,가스설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로 서측으로 중로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산탕정지구) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경208 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 5층548호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 81,000,000원

토지면적: 4.02㎡ (약 1.21평)

건물면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건축년도: 2018년 8월 29일 사용승인

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 아파트, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하5층 지상15층 건물 내 제5층 제548호입니다.

토지는 정방형으로 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 동측으로 광대로, 서측으로 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2020-09-14 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 89,400,000원)입니다.

이보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

2026-05-19 접수된 신한은행의 임의경매개시결정(2026타경208)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 89,400,000원

임차인 현황:

임차인: 곽

보증금: 17,000,000원

차임: 330,000원

전입/확정일자: 2025-07-14

대항력: 없음

분석: 임차인의 전입일자(2025-07-14)가 본 건 임의경매개시결정일(2026-05-19)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 천안시 불당동 일대는 상업시설, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

건물의 용도가 업무시설 및 근린생활시설로 되어 있어, 다양한 업종의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 천안불무초등학교가 소재하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종의 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위 상업시설 밀집 지역으로 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

교육: 천안불무초등학교가 북동측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 현재 임차인 곽 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 구체적인 임대차 관계는 미상으로 명도 진행 시 예상치 못한 절차상의 문제가 발생할 수 있습니다.

시세 대비 높은 감정가: 제공된 최근 실거래가(5,500만원~6,500만원) 대비 감정가(81,000,000원)가 높게 책정되어 있어, 입찰 경쟁 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다. (단, 12,192만원의 고가 거래도 존재하여 시세 변동 가능성 있음)

혐오시설: 주변 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 불당동의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 2018년 준공되어 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

상업 및 업무 시설이 밀집된 지역에 위치하여 임대 수익 창출 가능성이 높으며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

생활 편의성: 불당동 지역은 천안의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 접근성: 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 따른 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 실거래가 (제공된 JSON 정보 기준):

* 5,500만원 (20.732㎡, 2026년 5월)

* 6,500만원 (23.6715㎡, 2026년 4월)

* 12,192만원 (23.6715㎡, 2026년 5월) - (이는 특수 거래일 가능성이 있어 참고만 합니다.)

분석:

제공된 최근 매매 정보 중 5,500만원과 6,500만원 거래는 감정가(81,000,000원)보다 낮습니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

본건의 면적(20.73㎡)을 고려할 때, 5,500만원 거래(20.732㎡)가 가장 유사한 조건의 거래로 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리만 있어 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다.

제안:

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 6,000만원 ~ 7,000만원 범위에서, 공격적인 접근으로는 감정가 수준인 8,000만원 내외까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 추천하며, 보수적으로는 75,000,000원 수준, 공격적으로는 83,000,000원 수준에서 전략을 세우는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.