나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10697 [2] 충청남도 아산시 온천동 79-1 온천동시네마복합상가 5층,제6층영화관호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 온천동 소재 "온양온천역" 동측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "온양온천역 주변 노선상가지대"로서, 상업용 건물들로 형성된 지대임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 온천동 시네마복합상가 )의 지하주차장( 지하3개층에 마련됨 ) 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정도 양호시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층, 지하3층 규모의 복합상가건물 내 5층1호 및 5층2호 및 5층3호 로서, 사용승인일 : 2022. 12. 01 외벽 : 미장석재 및 징크판넬 등 내벽 : 파벽붙임 등 인테리어 마감 바닥 : 미장타일 붙임 창호 : 알루미늄 복층유리

이용상태

영화관( 상호 : 아산CGV, 6개관 634석 ) 내 구분건물들이며, 영화관 5층 내 일부를 구성함. ( 기호1 : 5층1호 ) 영화관의 "매표소, 사무실, 창고"로 이용중임. ( 기호2 : 5층2호 ) 영화관 내 "인터넷컴퓨터게임시설"( 오락실, 휴게실, 주방 ) ( 기호3 : 5층3호 ) 영화관 내 "대기석( 간이 의자 ) 설치, 통로"로 이용중임.

설비내역

영화관 공용설비로서, 공조 및 시스템냉난방설비, 소방설비, CCTV설비, 방송설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비, 급수배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형'에 유사한 지적형태이며, '평지'인 지세의 토지를 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 '대로3류'( 폭 25m ~ 30m )에 접하며, 동측과 서측으로도 각 '소로3류'( 폭 8m 미만 )에 접하는 각지(角地)임.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 < 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ), '온천원보호지구'( 온천법 ), '철도보호지구'( 철도안전법 ).

공부와의 차이

< 건축물대장상 "건물용도"와 "현황용도"간 차이 > (기호1) 건축물대장상 "건물용도"는 '일반음식점'이나, 현황용도는 "영화관 매표소"임. (기호3) 건축물대장상 "건물용도"는 '휴게음식점'이나, 현황용도는 "대기석 설치 및 통로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 천안지원 2026타경10697 (2)

3. 소재지: 충청남도 아산시 온천동 79-1 온천동시네마복합상가 5층, 제6층 영화관호

4. 용도: 근린상가 (영화관)

5. 감정가: 12,800,000,000원

6. 토지면적: 547.62㎡ (약 165.66평)

7. 토지지분: 547.6195㎡

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 284.70㎡ (약 86.12평)

10. 건물지분: 284.7㎡

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산임의경매

14. 채권자: 서OOOOOOOO

15. 특이사항/특수물건정보: 중복사건

16. 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 온천동 소재 "온양온천역" 동측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "온양온천역 주변 노선상가지대"로서 상업용 건물들로 형성된 지역임.

* 교통상황: 본건들이 속한 건물(온천동시네마복합상가)의 지하주차장(지하3개층)까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정 또한 양호함.

* 도로상태: 북측으로 폭 25~30m의 대로3류에 접하며, 동측과 서측으로는 폭 8m 미만의 소로3류에 접하는 각지임.

* 토지이용계획: '도시지역', '일반상업지역'임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 국민은행, 2023-12-29)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)아산시네마

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 10,973,266,465원

1.3. 상권분석

* 물건 현황: 본 물건은 철근콘크리트구조 지상6층, 지하3층 규모의 복합상가 건물 내 5층 1호, 2호, 3호로 구성되어 있으며, 영화관(상호: 아산CGV, 6개관 634석)의 일부를 구성함.

* 이용상태:

* 5층 1호: 영화관의 "매표소, 사무실, 창고"로 이용 중임. (건축물대장상 '일반음식점'이나 현황은 '영화관 매표소')

* 5층 2호: 영화관 내 "인터넷컴퓨터게임시설"(오락실, 휴게실, 주방)로 이용 중임.

* 5층 3호: 영화관 내 "대기석(간이 의자) 설치, 통로"로 이용 중임. (건축물대장상 '휴게음식점'이나 현황은 '대기석 설치 및 통로')

* 주변 환경: "온양온천역 주변 노선상가지대"로서 상업용 건물들이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 온양온천역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 대로변에 접해 차량 접근성이 우수함.

* 편의시설: 온양온천역 주변 상권이 발달하여 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 시설: 온양온천역 주변으로 족욕탕, 풍물시장, 박물관, 현충사 등 다양한 문화 및 관광 시설이 있어 연계 방문이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건 외에 다른 사건 번호로 진행되거나 완료된 경매 사건이 존재할 수 있어, 중복 사건 여부를 추가 확인해야 함.

* 건축물대장 현황 불일치:

* 5층 1호: 건축물대장상 '일반음식점'이나 현황은 '영화관 매표소'로 이용 중.

* 5층 3호: 건축물대장상 '휴게음식점'이나 현황은 '대기석 설치 및 통로'로 이용 중.

이는 향후 용도 변경, 이행강제금 부과 또는 관련 법규 위반으로 이어질 수 있으므로 주의가 필요함.

* 타법령상 제한: '가축사육제한구역'(가축분뇨법), '상대보호구역'(교육환경보호법), '온천원보호지구'(온천법), '철도보호지구'(철도안전법) 등에 해당함. 이러한 규제가 물건의 이용 및 개발에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 온양온천역 인근 지역에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 과거 소각장 등 기피시설이 공원으로 재탄생하는 사례가 있어, 개발 및 운영 과정에서 주민 민원이나 환경 문제가 발생할 가능성은 항상 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

대상 물건은 충청남도 아산시 온천동, 온양온천역 인근 대로변에 위치한 대형 복합상가 내 영화관(아산CGV) 일부로, 입지적 가치가 높음. 감정가 128억 원에 토지 및 건물 일괄 매각되며, 권리상 인수되는 부분은 없어 안전한 경매 물건으로 판단됨. 다만, 건축물대장과 현황 용도 불일치, 중복사건 가능성 등의 사항을 면밀히 조사하고 해결 방안을 모색해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 핵심 상권: 온양온천역이라는 교통 요지에 위치하여 유동인구 및 접근성이 탁월함.

* 안정적인 상업시설: 대형 영화관(CGV)이 입점해 있어 고정적인 수요 확보 및 상권 활성화 기대.

* 권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이므로 권리 분석상 안전함.

* 지역 개발 호재: 온양 원도심 도시재생사업 등 지역 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 12,800,000,000원.

* 본 물건은 영화관이라는 특정 업종으로 이용되고 있으며, 감정가 대비 낙찰가율은 주변 시세, 시장 상황, 경쟁 구도, 건축물대장과의 용도 불일치 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 통상적으로 감정가 대비 70%~90% 수준에서 검토 가능하나, 위에서 언급된 특이사항들을 면밀히 분석한 후 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 관련 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.