나이스옥션 법원경매 울산 2026타경226 [2] 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황상 출입문에 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경226 (2)

* 소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-2, 골드테라스2, 4층 401호

* 건물명: 골드테라스Ⅱ

* 구분: 집합건물 (근린상가)

* 층수: 4층 (총 9층)

* 전용면적: 248.90㎡ (약 75.31평)

* 토지 지분 면적: 82.09㎡ (약 24.83평)

* 감정가: 1,090,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주소: 울산광역시 북구 송정동 1232-2번지 (도로명 주소: 화산로 119)

* 건물: 골드테라스Ⅱ는 2021년 11월 29일 사용승인된 건물입니다.

* 용도: 본 물건의 용도는 제2종 근린생활시설입니다.

* 주변환경: 송정동 일대는 신축 아파트 단지 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 배후 주거 단지를 중심으로 상권이 형성되고 있습니다.

* 교통: 울산 북구 화산로에 위치하여 차량을 통한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 22일 한마음새마을금고가 설정한 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다. [cite: X]

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당권(을2), 압류(갑4), 임의경매개시결정(갑5) 등은 매각으로 소멸됩니다. [cite: X]

* 인수되는 권리: 원칙적으로 인수되는 권리는 없으나, 유치권은 별도 확인이 필요합니다.

* 유치권: 현재 현황상 출입문에 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있어 유치권의 존재 가능성이 높습니다. 응찰 전 반드시 법적 효력 및 인수 여부를 별도로 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. (추가 조사 필요)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 107억 8천만원으로, 이는 감정가(10억 9천만원)를 훨씬 상회하는 매우 높은 금액입니다. [cite: X]

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 송정동 일대는 주거단지 개발과 함께 상업시설이 점진적으로 성장하고 있는 지역입니다.

* 주요 상권으로는 신축 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설 밀집 지역을 들 수 있습니다.

* 유동인구 분석 결과, 북구 지역 시장2리 정류장 인근 상권이 신생상권 및 역주행 상권으로 활기를 띠는 것으로 나타나, 주변 개발 동향을 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 송정생활문화센터가 있어 주민들을 위한 문화 활동 및 편의시설을 제공합니다.

* 본 물건 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 개발 지역 특성상, 편의시설 및 교통 접근성은 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 현황상 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있어, 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부, 법적 효력, 그리고 인수 시 명도 과정에서 발생할 수 있는 난이도와 추가 비용 발생 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상의 총 채무액이 감정가를 현저히 초과하므로, 경매 절차 진행이나 최종 낙찰 가격 결정에 있어 불확실성이 존재할 수 있습니다. [cite: X]

* 현황 파악의 한계: 감정평가서 요약 정보 중 주요 항목이 공란으로 되어 있어, 건물 상태, 이용 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산 북구 송정동의 비교적 신축급 근린상가 건물로, 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 그러나 '유치권 행사' 현수막이 게시된 점은 명도 및 법적 절차상 큰 부담으로 작용할 수 있는 핵심 리스크입니다. [cite: X]

* 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점 또한 간과할 수 없는 부분입니다.

* 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후 신중하게 접근해야 할 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 만약 유치권 문제를 원만하게 해결하거나 인수 후에도 임대 수익을 확보할 수 있다면, 시세 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

* 송정지구의 장기적인 개발 계획 및 미래가치 상승 잠재력을 고려할 때, 적절한 매입 가격이라면 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 건물 노후화에 대한 우려를 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 유치권으로 인한 잠재적 비용, 명도 예상 비용, 그리고 향후 상권 활성화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않습니다.

* 유치권의 법적 효력 유무와 인수 조건에 따라 입찰가의 결정 범위는 매우 크게 달라질 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로, 유치권 관련 조사가 완료되고 법적 리스크가 명확해진 이후, 감정가의 60% ~ 70% 수준부터 점진적으로 검토하며 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.