나이스옥션 법원경매 울산 2026타경226 [3] 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 6층601호 근린상가 경매

울산광역시 북구 화산로 119, 골드테라스2 6층601호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경226(울산지방법원 경매7계). 감정가 928,000,000원, 최저가 649,600,000원. 매각기일은 2026-12-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 226 [3]
소재지	울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 6층601호
도로명주소	울산광역시 북구 화산로 119, 골드테라스2 6층601호
용도	근린상가
건물명	골드테라스2
매각기일	2026.12.08
관할법원	울산지방법원 경매7계 (052-216-8267)
이용제한	도시지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 근린상업지역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), 지구단위계획구역

울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 6층601호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	73.88㎡ (22.35평)
건물면적	224.01㎡ (67.76평)

금액

감정가	928,000,000원
최저가	649,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	64,960,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.20	928,000,000원	유찰
2차	2026.12.08	649,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
건물의 구조: -
이용상태: -
설비내역: -
토지의 형상 및 이용상태: -
인접 도로상태등: -
토지이용계획 및 제한상태: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

현황상 출입문에 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경226 (3)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 6층601호

신 주소: 울산광역시 북구 화산로 119 (송정동)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한마음새마을금고

1.2. 면적 및 가치

감정가: 928,000,000원

토지면적: 73.88㎡ (약 22.35평)

건물면적: 224.01㎡ (약 67.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 거래 정보

채권 총액: 10,782,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 송정택지개발지구 내에 자리하고 있어 비교적 계획적이고 정돈된 도시 경관을 형성하고 있습니다. 주변 지역은 최근 신도시 개발이 활발히 진행되어 주거 및 생활 인프라가 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통

주요 간선도로인 산업로와 인접해 있어 울산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다만, 송정지구 택지 개발 사업으로 인한 교통량 증가로 인해 산업로 입체화(송정지하차도) 공사가 진행 중이며, 이는 2026년 6월 완공 예정으로 현재 교통 체증 및 시민 불편이 일부 발생하고 있습니다. 대중교통 이용은 점진적으로 개선되고 있으나, 차량 이용 중심의 교통 구조를 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 이동근 (2021-12-22)

근저당 (말소기준권리): 한마음새마을금고 (2021-12-22, 5,310,000,000원)

근저당: 중울산새마을금고 (2021-12-22, 5,472,000,000원)

압류: 동울산세무서장 (2025-08-27)

임의경매: 한마음새마을금고 (2026-04-14, 3,683,652,090원)

등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 경우, 등기부상 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (한마음새마을금고, 2021-12-22 접수)이 말소기준권리입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 물건은 제2종근린생활시설로 용도가 지정된 집합건물이며, 골드테라스2의 6층 601호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 9층 규모이며, 2021년 11월 29일 사용승인을 받았습니다. 건물 내 상가들이 입점하여 있으며, 특히 인근의 골드테라스1의 경우 의료기관 입점에 유리한 특화 상가로 홍보되고 있어, 본 건물 역시 유사한 상권 특성을 가질 것으로 예상됩니다. 주차 시설은 실내 19대, 실외 2대 수용 가능합니다.

4.2. 주변 상업 시설

송정지구는 3,500세대 이상의 대규모 주거단지를 배후로 하고 있으며, 교육 시설 및 생활 인프라가 발달하고 있습니다. 주요 상업 시설로는 병원, 학원, 일반 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 특히, 의료기관이 부족한 상황으로 신규 개원 시 환자 유입이 기대되는 지역으로 언급되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송정택지개발지구 내에 위치하여 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 완충녹지에 조성된 '송정숲'과 같은 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육/의료 시설

송정동은 신도시 중심의 교육 환경이 형성되어 있으며, 교육 인프라가 지속적으로 성장 중입니다. 주요 병원 및 의료 시설은 북구 지역 내에 분포하고 있으며, 인근 신축 상가들을 중심으로 의료기관 유치가 활발히 추진되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

현황상 출입문에 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있어, 실제 유치권 성립 여부 및 권리 범위에 대한 별도 확인이 필수적입니다. 응찰 시 반드시 현장을 방문하여 유치권 행사 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 107억 8천만 원에 달하여, 경매 진행에 따라 채권자의 적극적인 경매 절차 진행 의지가 높습니다. 이는 시세 대비 저가 낙찰의 가능성과 함께, 경매 취하 가능성 등 다양한 변수를 내포합니다.

6.3. 기타 확인 사항

토지거래허가구역 지정 관련 정보가 있으나, 본 물건의 경우 이미 경매 절차가 진행 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 송정동 일대가 개발 사업 추진으로 토지거래허가구역으로 지정된 바 있어, 향후 지역 개발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 송정동의 신축 상가 건물 내 6층 601호로, 대규모 주거단지를 배후로 하고 있어 잠재적 수요가 풍부합니다. 신도시 개발과 함께 생활 인프라가 지속적으로 확충되고 있으며, 교통망 개선 공사도 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 '유치권 행사' 현수막 게시로 인한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 및 신흥 상권: 비교적 연식이 짧은 건물과 개발 중인 신흥 상권에 투자할 수 있습니다.

* 배후 주거 수요: 3,500세대 이상의 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 개발 호재: 송정지구 개발 및 교통망 개선 사업(송정지하차도 2026년 6월 완공 예정) 등 지역 개발 호재가 있습니다.

* 의료/교육 중심 상권 잠재력: 주변 상가들이 의료기관 유치에 적극적인 점과 학군 중심 입지로서 교육 관련 상권 발달 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 928,000,000원입니다. 등기부채권 총액이 약 107억 8천만 원으로 높으나, 이는 경매 진행의 원동력이 될 수 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 적은 편입니다. 다만, '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있어 이에 대한 현장 확인 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 유치권이 성립하지 않거나, 합리적인 금액으로 해결 가능하다고 판단될 경우, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과 및 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가 범위: 742,400,000원 ~ 835,200,000원)

* 상세 면적 정보:

* 토지면적: 73.88㎡ (약 22.35평)

* 건물면적: 224.01㎡ (약 67.76평)

* 주차 정보: 실내 19대, 실외 2대 주차 가능.

* 건축물 정보:

* 건물명: 골드테라스Ⅱ

* 주용도: 제2종근린생활시설

* 사용승인일: 2021-11-29

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 9층 (해당 층: 6층)1. 물건 기본정보