나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [9] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (9)

* 물건명: 셍-빌레 3층 301호 근린상가

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층 301호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 (사용승인일자: 2024.04.11)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(한의원)임.)

* 감정가: 677,000,000원

* 토지면적: 199.14㎡ (약 60.24평)

* 건물면적: 178.14㎡ (약 53.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지형상: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로, 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2024년 10월 11일 접수)

* 등기부채권 총액: 5,539,567,616원

* 소유권: 주식회사 반디 (2024년 10월 11일 소유권 보존)

* 채권자: 세종중앙신용협동조합 (제주지방법원 2025타경1791 임의경매 개시 결정)

* 기타 권리: 주식회사 나로건설 가압류 (2025년 11월 21일 접수)

* 유치권:

* 신고 내용: 이옥태(푸른도시) 309,000,000원, 주식회사 그린소방 120,000,000원, 김보성(우선냉열) 70,000,000원, 용마건설 주식회사 66,200,000원 (2025년 12월 10일 신고)

* 성립여부: 신고된 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 신청채권자의 배제신청: 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부(주)로부터 유치권 권리신고 배제신청이 있었습니다.

* 확인 결과: 감정평가 시점 및 집행관 현황조사 시 유치권 행사(점유자, 유치권 표시 등) 여부를 확인할 수 없었다는 회신이 있었습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용상태: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 지역에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물 용도: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(한의원)입니다.

* 공사 중단 및 공실 상태: 현재 건물 내외부 공사가 중단된 상태이며, 건물 내부는 전부 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 교통편의성은 양호한 편입니다.

* 주변환경: 자연환경과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 환경을 가지고 있습니다.

* 편의시설: (주변 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 다수의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하고 현재 점유 여부 확인이 어려운 점은 명도 및 소유권 확보 과정에서 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 공사 중단 및 장기 공실: 건물 완공 후 공사가 중단되었고, 현재 전부 공실 상태로 인해 장기적인 공실 위험이 존재합니다. 이는 임대 수익 발생 지연 또는 건물 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 55.4억 원에 달하여, 경매 낙찰가가 높아질 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 2024년 4월 사용승인을 받은 신축 건물임에도 불구하고 공사가 중단되어 있어, 추가적인 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면의 신축 근린상가 건물이나, 현재 공사가 중단되고 장기 공실 상태로 있어 즉각적인 수익 창출은 어려운 상황입니다. 다수의 유치권 신고가 존재하나 성립 여부가 불분명하고 점유 확인이 어려운 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 입지 자체는 차량 접근이 용이하며 제주도의 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있으나, 상권 분석 및 향후 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인을 받은 비교적 최신 건물입니다.

* 제주도 입지: 제주도의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 개발 또는 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 677,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 현재 공사 중단 및 장기 공실 상태이며, 유치권 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 향후 명도 비용, 건물 보수 비용, 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.