나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [13] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 4층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1번지 셍-빌레 4층 501호에 소재한 근린상가 물건으로, 감정가는 538,000,000원입니다.

토지 면적은 189.92㎡ (약 57.46평)이며, 건물 면적은 169.89㎡ (약 51.39평)입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경1791 (13)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면,

소유권보존등기는 주식회사 반디(2024-10-11) 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2024-10-11, 5,340,000,000원)입니다.

이후 세종중앙신용협동조합의 임의경매(2025-09-26, 4,904,922,973원) 및 주식회사 나로건설의 가압류(2025-11-21, 199,567,616원)가 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,539,567,616원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

본건에는 유치권, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있습니다.

공사대금 관련하여 이옥태(푸른도시)로부터 309,000,000원, 주식회사 그린소방으로부터 120,000,000원, 김보성(우선냉열)으로부터 70,000,000원, 용마건설 주식회사로부터 66,200,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

신청채권자로부터 유치권 권리신고 배제 신청이 있었으며, 감정평가 및 현황조사 시 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부가 확인되지 않았다는 회신이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 전, 과수원, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지대입니다.

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)으로 명시되어 있습니다.

현재 건물 내외부 공사가 중단된 상태이며, 건물 내부는 전부 공실 상태인 것으로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 상세한 정보 파악이 어렵습니다.

또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설(혐오시설 포함) 검색은 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않아 제공하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련 불확실성: 다수의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하며, 점유 등 실질적인 유치권 행사 정황이 확인되지 않았습니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

미완공 및 공실 상태: 건물이 공사 중단 상태이고 내부가 전부 비어 있어 즉각적인 수익 창출이 어렵습니다. 추가 공사 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 다수의 금융권 채권 및 유치권 등 권리 관계가 복잡하므로, 철저한 법적 검토가 필요합니다.

토지이용규제: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 각종 보전지구 등 다양한 개발 제한이 존재하여 향후 활용 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 한경면 청수리에 위치한 근린생활시설로, 총 감정가는 538,000,000원입니다.

현재 건물은 공사 중단 및 공실 상태이며, 유치권 성립 여부가 불분명한 채권들이 신고되어 있어 주의가 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.

주변은 농지와 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동보다는 전원적인 환경에 가깝습니다.

현재 상태로는 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵고, 추가적인 투자와 법률적 검토가 필수적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

장기적 관점에서의 개발 가능성: 제주도의 지속적인 관광 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리상 인수 부담이 적습니다.

지역 특성 활용 가능성: 한경면의 지리적 및 환경적 특성을 활용하여 특정 업종(예: 힐링, 휴양, 체험 관련 시설 등)으로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

본 물건의 현재 상태(공사 중단, 공실), 불확실한 유치권 문제, 추가 공사 및 법적 대응에 필요한 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 538,000,000원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 평가하여 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 공사비 산출, 유치권 관련 법률 자문 등을 통한 상세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.