나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [6] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 718,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층202호

용도: 근린상가

토지면적: 181.10㎡ (약 54.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.00㎡ (약 49.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물로, 사용승인일자는 2024년 4월 11일입니다.

본 물건은 집합건물로서, 표제부 기준 총 연면적은 2,728.98㎡ (약 825.01평)이며, 대지권 면적은 2,245㎡ (약 679.11평)입니다.

건축물대장상 건물 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 현재 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 등재되어 있습니다.

건물의 높이는 18.05m이며, 건폐율은 36.88%, 용적률은 98.99%입니다.

본 물건은 2층 202호에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 한적한 자연환경과 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

제주국제공항에서 차량으로 약 1시간 16분 소요되며, 대중교통 이용 시 약 1시간 20분 정도 소요될 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 지역별 규제를 확인해야 합니다.

2.4. 주변 시설

본 건이 소재한 청수리는 한적한 지역이지만, 인근 '청수리사거리'를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 관광지(애월읍, 협재, 함덕, 우도 등)가 있으나, 본 건의 직접적인 상권은 지역 기반 상권에 더 가깝습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사반디 (2024.10.11)

* 근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024.10.11, 5,340,000,000원)

* 임의경매: 세종중앙신용협동조합 (2025.09.26, 4,904,922,973원) - 본 경매 사건의 신청 채권자

* 가압류: 주식회사나로건설 (2025.11.21, 199,567,616원)

총 등기부채권액: 5,539,567,616원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 유치권 신고 현황

건물 공사대금과 관련하여 다음의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 이옥태(푸른도시): 309,000,000원 (2025.12.10)

* 주식회사 그린소방: 120,000,000원 (2025.12.10)

* 김보성(우선냉열): 70,000,000원 (2025.12.10)

* 용마건설 주식회사: 66,200,000원 (2025.12.10)

신청 채권자는 유치권 행사를 위한 점유 내용이 없었다는 사유로 유치권 권리신고 배제 신청을 하였으며, 감정평가 및 현황 조사 시에도 유치권 행사 여부를 확인할 수 없었습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 임차인은 없는 것으로 파악되며, 현재 건물은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건이 위치한 제주시 한경면 청수리는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 및 배후 주거 지역의 성격을 띱니다.

인근 '청수리사거리'를 중심으로 일부 근린생활시설이 있으나, 대규모 상권이나 활성화된 도심 상권과는 거리가 있습니다.

제주도 상권 분석 자료에 따르면, 이러한 지역은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소비 패턴을 보이며, 관광객 유입보다는 안정적인 지역 기반 수요에 의존하는 경향이 있습니다.

최근 제주도 상권은 엔데믹 이후 관광객 감소와 함께 매출 감소세를 보이고 있으며, 특히 관광객 의존도가 높은 상권일수록 타격이 큰 것으로 분석됩니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장 및 감정평가서상 본 건물의 주 용도는 제1종근린생활시설(의원)로 되어 있습니다.

주변 상권은 일반 한식, 커피전문점, 편의점, 미용실 등 기본적인 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

본 건물의 실제 운영 가능 업종은 향후 시장 조사 및 상가 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

청수리 지역은 조용한 생활 환경을 제공하지만, 기본적인 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

인근 '청수리사거리' 주변으로 상주 인구를 위한 상업시설이 일부 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료

주변 지역의 교육 시설 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 한경면 지역 내 또는 제주시내로 이동하여 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

제주 지역 상권 분석에서 주거지형 상권에 어린이집이 상위 업종으로 나타난 사례도 있어, 지역 내 교육 관련 시설의 존재 가능성도 있습니다.

5.3. 주거환경

본 물건의 주위 환경은 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

이는 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 거주자에게는 장점이 될 수 있으나, 번화한 도심 환경을 선호하는 경우에는 단점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

여러 건설업체로부터 공사대금 관련 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명하며 점유 등의 명확한 행사가 확인되지 않았습니다.

경매 절차에서 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 관련 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 건축 중단 상태

본 건물은 사용승인이 2024년 4월 11일로 비교적 최근임에도 불구하고, 현재 내외부 공사가 중단된 상태로 내부가 전부 공실이라는 점은 하자 및 추가 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 채무 부담 및 권리관계

총 등기부 채권액이 약 55억 원에 달하며, 감정가(7.18억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가의 상한선을 결정하는 데 중요한 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 지역 상권의 성장성

제주도 전체 상권이 엔데믹 이후 매출 감소세를 보이는 가운데, 한경면 청수리와 같이 지역 기반의 소규모 상권은 상대적으로 성장성이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서부 지역의 근린상가로서, 조용하고 자연 친화적인 환경에 위치해 있습니다.

장점으로는 비교적 양호한 교통 접근성과 도로 상황, 그리고 최근에 사용 승인된 신축 건물이라는 점을 들 수 있습니다.

하지만, 다수의 유치권 신고가 있고 건물이 공사 중단 상태로 방치되어 있다는 점, 그리고 높은 채무 부담은 주요 리스크 요인입니다.

또한, 지역 상권의 성장성이 크지 않을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

신축 건물임에도 불구하고 공사가 중단되고 유치권 관련 분쟁이 있다는 점에서, 철저한 법률 검토와 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인된 비교적 새로운 건물이라는 점은 장기적으로 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 지역적 특성: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 특정 수요층을 타겟으로 하는 업종 (예: 힐링 카페, 갤러리, 공방 등)의 경우, 차별화된 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 미해결된 유치권: 유치권 성립 여부가 불분명하고 점유가 확인되지 않았다는 점은, 만약 법적으로 인정되지 않거나 협상을 통해 해결될 경우, 낙찰자에게 추가적인 이익이 될 가능성도 있습니다. (단, 매우 높은 리스크를 동반합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 총 채무액, 유치권 관련 리스크, 건물의 현 상태(공사 중단, 공실) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

현재 제시된 감정가는 718,000,000원입니다.

그러나 건물 상태, 유치권 문제, 그리고 지역 상권의 성장성을 고려할 때, 감정가 이하의 입찰을 고려할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 수익률 분석, 그리고 법률 및 현장 전문가의 면밀한 조사 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵다는 점을 밝히며, 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.