나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [12] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 제주지방법원 2025타경1791호로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO 입니다.

1.2. 소재지 및 규모

소재지는 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층 304호입니다.

건물명은 셍-빌레이며, 용도는 근린상가입니다.

토지 면적은 164.26㎡ (약 49.69평)이며, 토지 지분 또한 164.2636㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 146.94㎡ (약 44.44평)이며, 건물 지분 역시 146.94㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 513,000,000원 입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOO 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 반디 (2024.10.11 접수)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024.10.11 접수, 5,340,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 세종중앙신용협동조합 (2025.09.26 접수, 4,904,922,973원) - 제주지방법원 2025타경1791 개시결정

* 가압류: 주식회사 나로건설 (2025.11.21 접수, 199,567,616원) - 제주지방법원 2025카단13549

등기부채권 총액은 5,539,567,616원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명시적으로 파악된 유상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕의 지하 1층/지상 4층 건물 중 3층 304호입니다.

사용승인일자는 2024년 4월 11일입니다.

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)으로 기재되어 있으나, 현재는 내외부 공사가 중단된 상태이며 건물 내부는 전부 공실 상태입니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

4.2. 주변 상가 현황

제주시 한경면 청수리 지역은 전, 과수원, 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 밀집 지역보다는 소규모 점포 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

주변에 일반음식점, 캠핑장 관련 시설 등이 확인되었으며, 일부는 폐업 이력이 있어 지역 내 상권 활성화 정도는 다양할 수 있습니다.

해당 물건이 위치한 셍-빌레 건물 자체도 근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재 공사 중단 및 공실 상태임을 고려할 때, 주변 상권의 활성화 정도와는 별개로 해당 건물 자체의 상권적 기능 발현은 미지수입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

청수리 지역 인근에는 '청수리하루'와 같은 숙박 시설이 운영되고 있으며, 양가형제 햄버거, 스팅그레이, 몽땅 신화월드점 등의 음식점들이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

또한, '웃뜨르 빛센터'와 같은 숙박시설 및 체험 마을 관련 시설이 있어 지역 내에서 숙박 및 간단한 체험 활동이 가능합니다.

대규모 편의시설보다는 지역 커뮤니티나 관광객을 대상으로 하는 소규모 시설 위주로 파악됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

제주 지역에서 혐오 시설로 인식될 수 있는 시설로는 폐기물 처리 시설(소각장, 쓰레기 처리 시설)이나 하수 처리 시설 등이 언급되고 있습니다.

다만, 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면 본 건의 소재지인 제주시 한경면 청수리 인근에 이러한 혐오 시설이 직접적으로 위치한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 주변 환경이 전, 과수원, 단독주택 등 자연 친화적인 지대임을 고려할 때, 혐오 시설의 직접적인 영향은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

본 건과 관련하여 공사대금 채권을 근거로 한 유치권 신고가 여러 건 접수되었습니다 (이옥태, 그린소방, 김보성, 용마건설 등).

신고된 유치권의 성립 여부는 현재 불분명하며, 신청 채권자는 유치권 권리 신고 배제 신청을 하였습니다.

감정평가 당시 및 집행관 현황 조사 시에도 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부를 명확히 확인할 수 없었다는 회신이 있어, 유치권의 존재 및 효력은 법적 판단을 통해 확정될 필요가 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 명도에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 공사 중단 및 공실 현황

건물 내외부 공사가 중단된 상태로, 건물 내부가 전부 공실 상태입니다. 이는 건물의 즉시 활용에 제약을 주며, 공사 완료를 위한 추가 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

6.3. 기타 법규 및 제한 사항

토지가 계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등에 속해 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 해당 법규들의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치한 신축 근린생활시설(치과의원 용도)로, 현재 건물 공사가 중단된 상태이며 전부 공실로 확인됩니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 특히 공사대금 관련 유치권 신고가 다수 존재하나 그 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있는 점이 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 토지가 여러 환경 관련 지구에 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 공사가 완료될 경우 상품성이 있습니다.

* 지리적 위치: 청수리사거리 인근에 위치하여 접근성이 있으며, 주변 자연환경이 우수합니다.

* 잠재적 가치: 유치권 문제가 해결되고 공사가 완료된다면, 근린생활시설로서의 가치를 회복할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유치권의 성립 여부 및 법적 효력, 공사 중단 상태의 건물에 대한 정확한 감정평가액(잔존 가치 및 공사 완료 예상 비용 포함), 그리고 주변 시세 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

현재 감정가는 513,000,000원이나, 등기부채권 총액이 약 55억 3천만원에 달하는 점, 그리고 명확히 해결되지 않은 유치권 문제가 존재하는 점 등을 고려할 때, 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

입찰 예정자는 유치권 관련 비용 및 공사 완료 예상 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 일반적으로 감정가보다 현저히 낮은 금액에서 시작할 수 있습니다. 정확한 산출은 전문가의 현장 조사 및 법률 검토를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.