나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 1층101호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점))

* 감정가: 583,000,000원

* 토지면적: 102.89㎡ (약 31.12평)

* 건물면적: 92.04㎡ (약 27.84평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 사용승인일자: 2024년 04월 11일 (건물 구조 정보에서 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정이 양호합니다.

* 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사 반디

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (5,340,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 세종중앙신용협동조합 (4,904,922,973원)

* 가압류: 주식회사 나로건설 (199,567,616원)

* 압류: 제주특별자치도 (2건, 말소)

* 등기부채권 총액: 5,539,567,616원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 지상권은 없습니다.

3.3. 유치권 분석

* 유치권 신고 내역은 다음과 같습니다.

* 이옥태(푸른도시): 309,000,000원

* 주식회사 그린소방: 120,000,000원

* 김보성(우선냉열): 70,000,000원

* 용마건설 주식회사: 66,200,000원

* 이러한 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자로부터 유치권 권리신고 배제 신청이 있었으며, 감정인 및 집행관의 사실조회 결과, 감정평가 시 및 현황 조사 시 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부를 확인할 수 없었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 본 건물은 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있습니다.

* 현재 건물 내외부 공사가 중단된 상태이며, 건물 내부는 전부 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본 건은 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 되어 있습니다.

* 대중교통 노선 및 지방도가 인근에 있어 교통 접근성이 좋습니다.

* '청수리사거리' 인근 지역의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (유치권)

* 여러 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하고 점유 사실 또한 확인되지 않아 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 물리적/운영적 리스크 (공사중단, 공실)

* 현재 건물 공사가 중단된 상태이며, 내부가 모두 비어있는 공실 상태입니다.

* 향후 잔여 공사 진행 및 하자 보수, 임차인 유치 등에 추가적인 비용과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.3. 재무적 리스크 (채권 총액)

* 말소기준권리 외 다수의 채권이 설정되어 있으며, 등기부채권 총액이 5,539,567,616원에 달하여 채권 규모가 매우 큽니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재의 신축 근린상가 건물입니다.

* 2024년 4월 사용 승인되었으나, 현재 공사가 중단되고 내외부 모두 공실 상태인 점이 가장 큰 특징입니다.

* 권리관계상 유치권 신고가 다수 있으나, 성립 여부가 불분명하며 점유 확인 또한 되지 않아 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 건물로, 건물의 물리적 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 제주 서부지역의 '청수리사거리' 인근이라는 지리적 이점을 가집니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 583,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 유치권의 성립 여부, 공사 중단 상태의 잔여 공사 비용, 임대 수익 발생 가능성 및 기간, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 투자 가치를 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.