나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [10] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (10)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층 302호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 낙수로 293)

용도: 제1종근린생활시설 (구분건물), 근린상가 (일반)

건물 현황: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층/지상4층 건물 중 3층 302호, 사용승인일자 2024년 4월 11일

면적:

* 토지: 181.10㎡ (약 54.78평)

* 건물: 162.00㎡ (약 49.00평)

감정가: 616,000,000원

매각 방법: 토지/건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치.

주위 환경: 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

도로 접면: 건물은 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접함.

토지 상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 소유권: 주식회사 반디 (2024.10.11. 소유권 보존 등기)

* 말소기준 권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2024.10.11. 접수, 채권 최고액 5,340,000,000원)

* 기타 채권:

* 세종중앙신용협동조합 임의경매 (2025.09.26. 접수, 4,904,922,973원)

* 주식회사 나로건설 가압류 (2025.11.21. 접수, 199,567,616원)

등기부채권 총액: 총 5,539,567,616원

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

업종 현황: 본 물건의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(한의원)임.

주변 상업 환경: 주변에 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재되어 있어, 일반적인 도심 상권과는 다른 지역적 특성을 보임. 근린생활시설 용도로 활용 가능하나, 활성화된 상권으로 보기는 어려움.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능함.

기타: '청수리사거리' 인근 지역으로, 제주 서부 지역의 생활권에 속함.

1.5. 잠재적 리스크

공사 중단 및 공실 상태: 본 건물은 사용승인일(2024.04.11.) 직후부터 내외부 공사가 중단되었으며, 현재 건물 내부는 전부 공실 상태임. 이는 건물 가치 및 활용에 직접적인 영향을 미치는 중대한 사항임.

유치권 신고 존재:

* 공사대금 관련하여 이옥태(푸른도시), 주식회사 그린소방, 김보성(우선냉열), 용마건설 주식회사로부터 총 665,200,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 신청채권자는 유치권 신고에 대해 권리신고 배제 신청을 제기하였으며, 집행관 및 감정인의 사실조회 결과, 유치권 행사를 위한 점유 또는 표시 등이 확인되지 않았음.

* 상기 유치권 신고는 낙찰 후에도 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 법률 검토가 필요함.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있어, 배당 과정에서 일부 채권자가 배당받지 못할 가능성이 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있음. (감정가 6.16억 vs 채권 총액 55.4억)

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물임에도 불구하고 공사 중단 및 장기 공실 상태라는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고가 존재하여 낙찰 후에도 법적 분쟁이 예상됩니다. 신청 채권자의 배제 신청 및 관련 조사 결과는 유치권의 효력에 의문을 제기하지만, 이 부분에 대한 명확한 법적 판단과 해결이 선행되어야 합니다. 제주 서부 지역의 계획관리지역에 위치하고 있어 상권 발달보다는 주변의 자연 및 주거 환경의 영향을 더 많이 받을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서 정상화 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 제주도라는 입지적 희소성.

* 유치권 문제 등 리스크 해소 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 616,000,000원입니다. 그러나 공사 중단, 장기 공실, 그리고 불확실한 유치권이라는 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 경우, 이러한 유형의 물건은 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 리스크 해결 비용 및 시간, 그리고 향후 건물 정상화에 소요될 비용을 감안한 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 431,200,000원 ~ 523,600,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.