나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [5] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층201호

건물명: 셍-빌레

용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상)

감정가: 790,000,000원

토지면적: 199.14㎡ (약 60.24평)

토지지분: 199.142㎡ (약 60.24평)

건물면적: 178.14㎡ (약 53.90평)

건물지분: 178.14㎡ (약 53.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 반디 (2024.10.11)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024.10.11, 말소기준권리)

* 임의경매: 세종중앙신용협동조합 (2025.09.26, 사건번호 2025타경1791)

* 가압류: 주식회사 나로건설 (2025.11.21)

* 총 채권액

등기부채권 총액은 5,539,567,616원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 유치권 신고

총 565,000,000원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청 채권자는 유치권 권리신고 배제 신청을 제기한 상태이며, 감정평가 및 현황 조사 시 유치권 행사(점유, 표시 등)가 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 입지

제주시 한경면 청수리, '청수리사거리' 인근에 위치한 근린생활시설입니다.

* 건축 현황

2024년 4월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

* 이용 상태

본건 건물은 내외부 공사가 중단된 상태로, 건물 내부 전체가 공실 상태입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다.

* 주변 환경

주변 지역은 농경지, 과수원, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설

청수리사거리 인근 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하나, 상세한 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공사 중단 및 장기 공실

건물 내외부 공사가 중단된 상태이며, 내부 전체가 공실로 방치되어 있어 추가적인 공사 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 불분명한 유치권

총 565,000,000원의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불확실하며 법적 다툼의 소지가 있습니다.

* 높은 채권 총액

등기부상의 총 채권액이 감정가의 약 7배에 달하여, 낙찰 후 추가적인 채무 부담이나 이해관계인 간의 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 권리신고 배제 신청

신청 채권자가 유치권에 대해 권리신고 배제 신청을 제기한 점은 유치권 성립 여부에 대한 추가적인 법적 절차가 진행될 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서부 지역에 위치한 신축(사용승인 2024년) 근린생활시설로, 감정가는 7억 9천만원입니다. 그러나 현재 건물은 공사 중단 및 전부 공실 상태이며, 5억 6천 5백만원에 달하는 유치권 신고가 있어 성립 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 등기부상 총 채권액이 55억원을 초과하여 매우 높은 수준으로, 경매 절차 진행 시 복잡한 권리 관계 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서 완공 시 활용 가치 증대 가능성

공사가 완료되고 정상적으로 임대 및 운영이 이루어진다면 건물 자체의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 가능성 (추가 조사 필요)

제주도 내 개발 계획 등을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 확인할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 파악된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 완공 및 하자 보수 예상 비용

* 유치권 분쟁 해결 및 관련 법적 비용

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 시장 가치

* 기존 채무 관계 및 경매 절차 진행 상황

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기한 높은 채권 총액과 공사 중단 상태, 불확실한 유치권 등을 종합적으로 고려한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.