나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [11] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (11)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 3층303호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 비고란에는 제2종근린생활시설(사진관)로 기재되어 있어 확인 필요)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지 면적: 122.85㎡ (약 37.16평)

건물 면적: 109.89㎡ (약 33.24평)

1.3. 감정가

418,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사반디 (2024-10-11)

근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-10-11, 5,340,000,000원)

임의경매개시결정: 세종중앙신용협동조합 (2025-09-26, 4,904,922,973원)

가압류: 주식회사나로건설 (2025-11-21, 199,567,616원)

등기부채권 총액: 5,539,567,616원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고된 임차인은 없습니다.

3.3. 유치권 분석

본건 건물에 대해 다음과 같은 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 이옥태 (푸른도시): 309,000,000원 (2025.12.10)

* 주식회사 그린소방: 120,000,000원 (2025.12.10)

* 김보성 (우선냉열): 70,000,000원 (2025.12.10)

* 용마건설 주식회사: 66,200,000원 (2025.12.10)

신청채권자는 유치권 행사를 위한 점유 내용이 없다는 사유로 유치권 권리 신고 배제 신청을 하였으며, 감정평가 및 현황 조사 시 유치권 행사(점유자, 유치권 표시 등) 여부를 확인할 수 없었다는 회신이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설이나, 비고란에는 제2종근린생활시설(사진관)로 기재되어 있습니다. 현황은 근린상가입니다.

4.2. 주변 상권

전, 과수원, 주택 등과 혼재된 지역으로, 지역 특성에 맞는 근린 상권의 형성이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

제공된 정보 내에서는 주변 생활 편의 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 미완공

본 건물은 내외부 공사가 중단된 상태이며, 건물 내부 전체가 공실 상태로 미완공된 건물입니다. 이는 상당한 추가 공사 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 불분명한 유치권

총 4건의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하며 실제 점유 및 유치권 행사 사실 확인이 어려운 상황입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 등기부상 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 55억 3천 9백만원에 달하여 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차의 정상적인 진행이나 낙찰 가능성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면에 위치한 근린상가 건물로, 지역 내 상업 시설로서의 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 현재 공사 중단 상태로 미완공되었고, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고가 존재하며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 등 여러 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 신중하고 면밀한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 건물 완공 시 상업 시설로서의 활용 가능성.

* 계획관리지역 및 자연취락지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 단순합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 권리 관계, 공사 완료에 필요한 제반 비용, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 시세 조사, 미완공 건물에 대한 공사 비용 견적, 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토 및 현장 조사를 통한 철저한 실사가 필수적입니다. 제시된 감정가 418,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 전략적인 입찰가격을 설정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 관련

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 없습니다. 정확한 확인을 위해서는 별도의 외부 지도 서비스나 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.