나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [7] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (7)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층203호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사진관)으로 기재)

* 감정가: 487,000,000원

* 토지면적: 122.85㎡ (약 37.17평)

* 토지지분: 122.8456㎡ (약 37.17평)

* 건물면적: 109.89㎡ (약 33.24평)

* 건물지분: 109.89㎡ (약 33.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부 요약 기준)

* 특이사항: 유치권, 공동담보

* 주의사항: (별도 명시된 바 없음, 잠재적 리스크 섹션에서 다룸)

* 특수물건정보: 유치권, 공동담보

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1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역임.

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1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자 2024-10-11)

* 등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사반디 (2024-10-11)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (5,340,000,000원, 말소기준)

* 임의경매개시결정: 세종중앙신용협동조합 (2025-09-26, 4,904,922,973원)

* 가압류: 주식회사나로건설 (2025-11-21, 199,567,616원)

* 등기부채권 총액: 5,539,567,616원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이며, 보증금 미상의 임차인에 대한 명확한 정보는 없음.)

* 유치권:

* 공사대금 관련 유치권 신고가 다수 존재함 (이옥태(푸른도시) 309백만원, 주식회사 그린소방 120백만원, 김보성(우선냉열) 70백만원, 용마건설 주식회사 66.2백만원).

* 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명함.

* 신청채권자로부터 유치권 권리신고 배제 신청이 있었음.

* 감정평가 및 집행관 현황조사 시 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부 확인이 어려웠다는 회신이 있음.

* 유치권 관련하여 인수 여부 및 성립 여부 불분명으로 인한 잠재적 리스크 존재.

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* 본건 건물은 내, 외부 공사가 중단된 상태이며, 건물 내부는 전부 공실 상태임.

* 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사진관)임.

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1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 제주시 한경면 청수리는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 건물의 용도는 근린상가이며, 현재는 공사 중단 및 전부 공실 상태로 상권 활성화 정도는 미미하거나 침체된 것으로 판단됨.

* '청수리사거리' 인근에 위치하나, 상세한 상권 배후 수요 및 활성화 수준에 대한 정보는 제한적임.

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* 현재 건물 내외부 공사가 중단된 상태로, 공실이 장기화될 경우 상권 가치 회복에 부정적 영향을 줄 수 있음.

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1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 셍-빌레

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 (사용승인일자: 2024.04.11)

* 주요 설비: 기본 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 교통 여건은 양호한 편임.

* 주변 환경: 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역임.

* 편의시설: 근린생활시설로서 기본적인 편의시설 접근성은 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않음.

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* 신축된 건물(2024.04.11 사용승인)로 설비 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공사 중단으로 인한 전반적인 건물 상태는 현장 확인 필요.

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1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 관련 다수의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하며, 현재 점유 및 행사 여부 확인이 어려운 상태임. 유치권 인수 시 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있음.

* 공사 중단 및 공실: 건물 공사가 중단되었고 현재 전체 공실 상태이므로, 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 공실 장기화로 인한 가치 하락 위험이 존재함.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 55.4억원에 달하여, 경매 절차의 원활한 진행에 영향을 미치거나 재매각 가능성을 높이는 요인이 될 수 있음.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관/생태/지하수 보전지구 등 다양한 용도 제한 사항이 있어 향후 건축 및 활용에 제약이 따를 수 있음.

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* 유치권의 법적 효력 및 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 최우선 과제임.

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1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치한 신축 근린상가(제2종 근린생활시설)로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상임.

* 입지 조건상 차량 접근 및 도로 접면은 양호하나, 주변 환경이 농경지 등과 혼재되어 있어 상권 활성화에는 다소 한계가 있을 수 있음.

* 가장 큰 리스크는 다수의 유치권 신고와 현재 건물 공사 중단 및 전체 공실 상태라는 점임. 특히 유치권의 성립 여부와 그에 따른 인수 가능성을 철저히 파악해야 함.

* 높은 채무 총액 또한 경매 절차의 불확실성을 가중시키는 요인으로 작용할 수 있음.

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* 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필요한 물건임.

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1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인을 받은 신축 건물로, 건축 설비 등의 기본적인 상태는 양호할 것으로 기대됨.

* 제주도 부동산 시장: 제주도는 지속적인 관광 수요와 인구 유입으로 인해 장기적인 부동산 투자 잠재력이 있는 지역임.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있어, 개별 물건보다 활용도가 높을 수 있음.

* 잠재적 가치 상승: 유치권 및 공사 중단 문제 해결, 신규 활용 방안 모색 시 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

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* 향후 개발 가능성 및 지역 활성화 추이를 고려한 투자가 필요함.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 487,000,000원

* 고려사항:

* 본 물건은 유치권, 공사 중단, 장기 공실 등 명확한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 유치권 해결 비용, 건물 보수 및 관리 비용, 공실 기간 동안의 예상 손실 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 보수적 접근입니다.

* 유사 물건의 거래 사례 및 주변 시세에 대한 추가 분석이 필요하나, 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 제안: 상기 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예상 범위: 약 292,000,000원 ~ 340,900,000원)

* 중요 안내: 반드시 현장을 방문하여 건물 상태를 직접 확인하고, 유치권 관련 법률 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.