나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [4] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

제주지방법원 2025타경1791 (4) 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1, 셍-빌레 1층103호에 위치한 근린상가입니다. 본 건의 감정가는 853,000,000원이며, 토지 150.57㎡(약 45.55평)와 건물 134.69㎡(약 40.74평)가 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 1층103호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 853,000,000원

토지면적: 150.57㎡ (약 45.55평)

건물면적: 134.69㎡ (약 40.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

본 경매 신청 채권자: 세종중앙신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사반디 (2024.10.11)

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024.10.11, 5,340,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 세종중앙신용협동조합 (2025.09.26, 4,904,922,973원)

가압류: 주식회사나로건설 (2025.11.21, 199,567,616원)

등기부채권 총액: 5,539,567,616원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당을 기준으로 이후의 모든 권리(가압류 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 임차권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 건의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현재 건물 내외부 공사가 중단된 상태로 건물 내부는 전부 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

본 건은 '청수리사거리' 인근에 위치하며, 주변에는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재되어 있어 대규모 상업지구라기보다는 지역 기반의 근린생활시설 용도에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 대중교통 노선 및 지방도가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 현재 제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설 정보는 확인되지 않습니다.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 제공된 정보를 바탕으로 해당 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

공사대금 관련하여 이 (푸른도시)로부터 3억 9백만원, 주식회사 그린소방으로부터 1억 2천만원, 김 (우선냉열)로부터 7천만원, 용마건설 주식회사로부터 6천6백2십만원의 각 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 또한, 신청채권자는 유치권 행사를 위한 점유 내용이 없었다는 등의 사유로 유치권 권리신고 배제 신청을 제기하였으며, 감정평가 및 현황조사 시에도 유치권 행사 여부가 확인되지 않았습니다. 이러한 유치권 문제는 명도 및 소유권 확보 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 공사 중단 및 미완공 상태

본 건물의 내외부 공사가 중단된 상태로 건물 내부는 전부 공실 상태입니다. 이에 따라 완공까지 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 현재 상태로 인한 가치 하락이 예상됩니다.

6.3. 법적 제한 사항

본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 건은 공사가 중단된 상태이며 유치권 신고가 존재하여 명도 및 소유권 확보에 잠재적 리스크가 있습니다. 그러나 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건의 특성을 가지고 있으며, 인수되는 임차권은 없는 것으로 보입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 합리적으로 판단되나, 공사 중단 상태와 유치권의 불확실성이 가치 평가에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 미완공 상태 및 유치권 관련 리스크 해소 시, 향후 완공 후 상가로서의 가치 상승 기대.

* 제주 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 상권 발전 가능성.

* 주변 시설과의 연계를 통한 잠재적 시너지 효과.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 853,000,000원이지만, 공사 중단 상태 및 유치권 관련 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 일정 부분 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 면밀한 확인, 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토, 주변 유사 물건 시세 분석이 필수적입니다. (별도 외부 조사를 통해 구체적인 금액 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.