나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [8] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (8)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 2층204호

* 토지 면적: 164.26㎡ (약 49.69평)

* 건물 면적: 146.94㎡ (약 44.45평)

* 총 토지/건물 면적: 토지 164.2636㎡, 건물 146.94㎡ (일괄 매각)

* 건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사진관))

* 사용승인일자: 2024년 4월 11일

1.3. 감정가

* 감정가격: 606,000,000원

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유치권, 공동담보

* 특수물건정보: 유치권, 공동담보

* 물건명세서상: 내외부 공사 중단, 내부 공실 상태. 다수의 유치권 신고 있으나 성립 여부 불분명. 신청채권자 측에서 유치권 권리신고 배제 신청 제기.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 청수리는 곶자왈과 같은 자연환경을 바탕으로 다양한 마을 만들기 사업이 추진되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 반디 (2024.10.11)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2024.10.11, 5,340,000,000원)

* 기타 권리: 세종중앙신용협동조합 임의경매 (2025.09.26, 4,904,922,973원), 주식회사 나로건설 가압류 (2025.11.21, 199,567,616원)

* 총 등기부채권액: 5,539,567,616원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인은 없으며, 대항력 있는 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 신고 현황

* 다수의 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 신고 내용:

* 이옥태(푸른도시) 약 3억 9백만원

* 주식회사 그린소방 약 1억 2천만원

* 김보성(우선냉열) 약 7천만원

* 용마건설 주식회사 약 6천6백만원

* 다만, 상기 유치권들의 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자는 유치권 권리신고 배제 신청을 제기한 상태입니다.

* 최근 사실 조회 결과, 감정평가 및 현황 조사 시 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부가 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 제주시 한경면 청수리는 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 근린생활시설의 입지로서는 잠재력이 있습니다.

* '청수리사거리' 인근으로 점차 상업 기능이 발달할 수 있는 가능성이 있습니다. 청수리는 다양한 마을 만들기 사업이 추진되는 지역으로, 농촌 마을의 새로운 모델을 창출하려는 노력이 있습니다.

4.2. 용도 적합성

* 건축물대장상 제2종근린생활시설(사진관) 용도로 등재되어 있으며, 이는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설로서 적합한 용도입니다.

* 단, 현재 공사 중단 및 공실 상태이므로, 향후 상권 활성화 및 입점 여부는 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본 건 인근에는 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설 및 문화 시설 이용을 위해서는 제주시내로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 본 건 주변에 특이할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

* 다수의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하며 유치권 배제 신청까지 제기된 상황입니다.

* 이는 낙찰 후에도 유치권자와의 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있으며, 명도 및 소유권 행사에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 공사 중단 및 미완공 리스크

* 건물 내외부 공사가 중단된 상태이며, 내부가 전부 공실로 방치되어 있습니다.

* 완공까지 추가적인 상당한 공사 비용이 발생할 수 있으며, 예상치 못한 추가 공사 관련 문제(예: 하자, 안전 문제)가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

* 본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다양한 용도지역 및 환경보전 관련 규제를 받고 있습니다.

* 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본 건은 신축 건물로 건물 자체의 신축성은 장점이나, 현재 공사 중단 및 미완공 상태이며, 특히 불분명한 유치권 신고로 인해 법적 리스크가 매우 큰 물건입니다.

* 주변 환경은 농경지와 주택, 근린시설이 혼재된 지역으로, 상권 형성에 다소 시간이 걸릴 수 있습니다.

7.2. 예상되는 문제점

* 가장 큰 문제는 유치권과 관련된 법적 분쟁 가능성입니다. 유치권 성립 여부가 불분명한 상태에서 낙찰받을 경우, 상당한 금전적, 시간적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공사가 중단된 상태이므로 완공을 위한 추가 비용 발생이 불가피합니다.

* 토지 이용 규제가 복합적으로 적용되어 있어 향후 활용 계획 수립 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 만약 유치권 관련 문제가 원만히 해결되고 공사가 재개 및 완공된다면, 해당 지역의 근린생활시설로서의 가치가 상승할 수 있습니다.

* 신축 건물로서의 기본적인 가치는 보유하고 있습니다.

8.2. 활용 방안

* 건축물대장상 용도인 제2종근린생활시설(사진관) 외에도, 지역 주민을 위한 다양한 근린생활시설로 활용 가능합니다. (예: 카페, 소규모 판매점, 사무실 등)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건은 유치권 등 법적 분쟁의 소지가 크고, 공사 중단 상태임을 감안하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가는 606,000,000원이지만, 현 상태 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서의 접근을 고려해야 합니다.

* 특히, 유치권 해소를 위한 예상 비용 및 잔여 공사 비용을 면밀히 산정하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유치권 조사, 법률 전문가의 자문, 잔여 공사비 견적 등을 반드시 선행해야 합니다.

* 단, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어려우며, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 50~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권고드립니다.

* (추후 유치권 조사 결과 및 공사 관련 정확한 비용 산정 후 재검토 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.