나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 (셍-빌레 1층102호)

* 신주소: 제주특별자치도 제주시 낙수로 293 (한경면 청수리)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 696,000,000원

* 토지 면적: 122.85㎡ (약 37.18평)

* 건물 면적: 109.89㎡ (약 33.25평)

* 총 연면적: 2728.98㎡ (약 826.27평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상 을1 근저당권자)

* 건축물 사용승인일: 2024년 04월 11일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 이용 및 도로:

* 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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3.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사반디 (2024.10.11)

* 말소기준권리: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024.10.11)

* 압류: 제주특별자치도 (2025.03.31)

* 임의경매 개시: 세종중앙신용협동조합 (2025.09.26, 본건 사건)

* 가압류: 주식회사나로건설 (2025.11.21)

* 총 채권액: 5,539,567,616원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원).

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건이 위치한 지역은 전, 과수원 등 농업 시설과 주거 시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 건물은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 건축되었으나, 현재 내외부 공사가 중단된 상태입니다.

* 주변 개발 상황 및 상권 활성화 정도에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 인근 노선을 통해 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 주거 시설과 농경지가 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적 정보 부족)

* 주변 환경: 자연 녹지 및 농경지가 인접해 있는 조용한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 유치권 문제:

* 공사대금 관련하여 총 495,200,000원의 유치권 신고가 접수되었으나(이옥태, 그린소방, 김보성, 용마건설), 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청 채권자는 유치권 권리신고 배제 신청을 하였으며, 법원 사실조회 결과 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부가 확인되지 않았습니다.

* 낙찰 후 유치권 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건물 미완공 상태:

* 건물의 내외부 공사가 중단된 상태이며, 내부는 전부 공실입니다.

* 추가 공사 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 권리 복잡성:

* 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있어 권리 관계가 복잡합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 건축 후 공사가 중단되어 미완공 상태이며, 내외부 마감 공사가 필요한 상태입니다.

* 신고된 유치권의 성립 여부가 불투명하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 입지 자체는 근린생활시설 용도로 활용 가능하나, 현재 상태로는 즉시 사용이 어렵습니다.

* 권리 관계 및 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 투자 및 활용에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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3.

* 잠재적 가치: 공사 완료 시 근린생활시설로서의 활용 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저가 매수 기회: 현재 미완공 상태와 유치권 문제로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 리스크 상존)

1.8. 예상 입찰가

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3.

* 감정가는 696,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 잔여 공사 비용, 유치권 관련 법적 리스크 해소 비용, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여, 취득 후 발생하는 추가 비용을 충분히 고려한 금액으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.