나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511682 [6] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 공히 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~바)은 공부상 ‘지1층’으로 등재되어있으나, 현황 ‘1층’ 소재하는 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 일련번호 가)~라)와 마),바)는 벽체 구분없이 튼상가로 이용 중인 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재함(감정평가서 참조)
2. 목록5.~6은 벽체 구분없이 튼상가로 근린생활시설로 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511682 (6)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비108호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 감정평가액 및 면적

감정가: 648,000,000원

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

건물면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 소유권이전 및 신탁등기 말소 이력이 있으며, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(4,082,000,000원)이 말소기준권리로 존재합니다. 또한, 서구(인천광역시)의 압류 기록이 말소되었고, 본 건 경매 개시 결정 등기(농업협동조합자산관리회사, 3,956,003,383원)가 등기부채권 총액(4,082,000,000원)에 포함되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있습니다. 다만, 공부상 또는 현황상 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 청라동 일대는 신도시 개발과 함께 롯데마트, 홈플러스 등 대형 유통 시설이 들어서 있으며, 스타필드(건립 예정) 등으로 인해 쇼핑 및 외식 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 업종 현황

일련번호 가)~바) 호실은 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 벽체 구분 없이 하나의 상가로 복합 사용되고 있습니다. 주변은 업무시설(오피스텔) 및 제1, 2종 근린생활시설 용도의 건물이 다수 소재하여 일반적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 단지 및 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 대형 마트 등이 있어 쇼핑이 편리하며, 차량 진출입이 원활하고 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

5.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하거나 이로 인해 가치 하락을 야기할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황 불일치

공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황은 '1층'에 소재하는 차이가 있습니다. 또한, 목록 5~6호는 벽체 구분 없이 통합된 상가로 이용 중입니다. 이는 등기 및 건축물 현황 조사 시 참고해야 할 사항입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 외국인 등의 주택용도 취득에 한함).

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

6.4. 채무 총액

말소기준권리인 근저당권 설정액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 낙찰 후 채권액 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 인천해양경찰서 인근의 개발된 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설(마트, 스타필드 예정지)이 인접하여 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

* 현황 1층에 위치하여 접근성이 양호하며, 근린생활시설로서의 활용도가 높습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 편리한 생활 인프라와 개발 잠재력을 갖춘 근린상가입니다. 공부상 층수와 현황 간의 차이, 공동담보 등의 사항은 있으나, 접근성이 좋은 1층 상가로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 해제 시점을 확인하고, 입찰 전 해당 물건의 가치 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 현재 시장 상황, 물건의 상세 권리관계 및 명도 난이도 등을 종합적으로 분석해야 산출 가능합니다. 제공된 정보와 감정가(648,000,000원)를 기준으로, 시장 상황에 따라 보수적으로 접근하되, 향후 예상되는 임대수익률 및 시세 상승 가능성을 고려하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.