나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [21] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제102동 제25층 제2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 김천지원 2025타경458 (21)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제102동 제25층 제2501호

용도: 아파트

감정가: 403,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

건물면적: 98.56㎡ (약 29.82평)

총 건물 층수: 29층 (102동 기준)

해당 층수: 25층

총 세대수: 581세대 (단지 전체 기준)

총 주차 대수: 764대

1.3. 건물 구조 및 마감

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 바닥재 등 마감

창호: 샷시창호

1.4. 건축물대장 요약

총괄표제부 기준, 본건이 속한 '프로그레스 구미' 단지는 총 7개 동, 581세대로 구성되어 있으며, 2023년 2월 2일에 사용 승인되었습니다. 주된 용도는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 29층 규모입니다. 단지 전체의 총 주차 대수는 764대입니다.

표제부상 102동은 지상 29층 규모로, 본건은 이 중 25층에 위치합니다.

전유부상으로는 102동 25층 2501호로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 원평동에 소재하며, '신평1동행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 기호(1)과 (2) 사이에는 4차로 포장도로가 접해 있으며, 기호(1)(3)은 동측 및 북서측으로 각 3차로, 기호(2)는 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 지상권에 대한 사항도 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 나타났습니다. 이는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. '신평1동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

대규모 아파트 단지인 '프로그레스 구미'가 형성되어 있어 배후 수요가 안정적입니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'신평1동행정복지센터'가 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

단지 서쪽 및 동쪽으로 소규모 아파트 단지, 단독주택 등이 있으며, 북쪽으로는 LG전자 사원아파트 등이 위치합니다. 다만, 단지에서 초등학교 및 중학교까지는 왕복 6차선 도로인 구미대로를 건너야 하는 점은 고려할 필요가 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

조사 결과, 본건 소재지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 구미시의 경우, 과거 혐오시설로 분류될 수 있는 시설(쓰레기매립장, 소각장, 화장시설 등)을 친환경적인 시설로 조성하고 주민 편의 시설로 전환하려는 노력이 있어왔습니다. 현재로서는 특별히 우려할 만한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

감정평가서 상 '기타참고사항'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 거주 중인 임차인이 있거나, 혹은 임대차 계약이 존재할 가능성이 있음을 시사합니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도에 대한 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 확인 제약

현장 방문 조사 시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서만 조사가 이루어졌습니다. 건축물현황도를 참고하여 내부 구조와 마감재 등을 기재하였으나, 건물 구조 변경이나 내부 하자의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었습니다. 이는 추후 내부 점검 시 예상치 못한 문제가 발견될 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 원평동에 위치한 '프로그레스 구미' 아파트 102동 25층 2501호로, 감정가는 403,000,000원입니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없어 보이나, 임대 관계가 미확인되었고 내부 상태에 대한 제한적인 확인은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

단지 내 581세대의 규모와 양호한 기반 시설은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 지역 내 입지

구미시 내 아파트 단지로서, 지역 내 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다. '프로그레스 구미'는 비교적 신축에 속하는 단지로, 신축 아파트의 선호도를 고려할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계 (예상)

현재까지 제시된 정보상 인수해야 할 채무나 제한물권이 없어 권리관계는 비교적 명확한 것으로 판단됩니다. 다만, 앞서 언급된 미확인 임차인 문제는 명확한 권리분석을 위해 추가 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 403,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 인수할 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하여 본인의 투자 성향과 시장 분석에 따른 적정 금액을 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.