나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [24] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제105동 제10층 제1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경458 (24)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제105동 제10층 제1003호

용도: 아파트

감정가: 364,000,000원

토지 면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

토지 지분: 50.1356㎡ (약 15.17평)

건물 면적: 100.13㎡ (약 30.29평)

건물 지분: 100.1305㎡ (약 30.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: (OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 마감: 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지 및 타일 등, 바닥: 바닥재 등, 창호: 샷시창호

총 층수: 29층 건물 중 10층

준공 연도: 2023년 02월 (건축물대장상 준공일 2023.02.02, 사용승인일 2023.02.02) (2023.02.02 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

서측 하향 경사지대 내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 단지 동측과 북서측은 3차로, 동측과 서측은 2차로 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매구분

본 건은 채권자 (OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

3.2. 소멸주의 원칙 적용

매각으로 인해 등기부상 권리는 대부분 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 일반적으로 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 보증금 및 차임 등 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 용도 및 이용현황

본 물건은 아파트(공동주택)로 이용 중입니다. 단지 내 근린생활시설도 함께 운영되고 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

본건이 소재한 원평동 일대는 신축 아파트 단지들이 들어서 있으며, 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 진행되고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 행정복지센터, 경찰서, 공원 등이 위치하고 있으며, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 환경

인근에 구미신평초등학교, 구미경찰서어린이집, 엘아이지 디펜스앤에어로스페이스 구미어린이집 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 교통 편의시설

주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 하자 가능성

현장 방문 시 관계자 부재 및 시건장치 등으로 인해 내부를 상세히 확인하지 못했으므로, 건물 구조 변경이나 내부 마감재의 하자 등 발견되지 않은 문제점이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역 탐문 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오 또는 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 산업 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오 시설 설치 추진과 관련된 주민 반대 움직임이 있었으나, 본건 소재지인 원평동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 프로그레스구미 아파트로, 총 29층 건물 중 10층에 위치한 비교적 신축 아파트입니다. 주변 환경은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 교통 여건 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 소멸되지 않는 권리가 없고, 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 내부 하자 여부를 현장에서 완전히 파악하기 어렵다는 점은 유의해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 3.3억 원 ~ 3.6억 원대의 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(364,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 중 34평형(약 112㎡)이 3.3억 원 ~ 3.6억 원대에서 거래되었습니다. 이에 따라, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 327,600,000원 ~ 364,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.