나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [25] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제106동 제1층 제102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경458 (25)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: OOOOOOOO (정보 비공개)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제106동 제1층 제102호

용도: 아파트

건축물대장상: 프로그레스 구미, 106동 1층 102호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 02월 02일 (최신 건축물)

1.3. 면적

토지면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평, 전용면적)

토지지분: 42.55089999999999㎡

건물지분: 84.9825㎡

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 해당사항 없음.

주의사항: 해당사항 없음.

특수물건정보: 해당사항 없음.

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표에 따른 상세 정보 기재됨.

기타참고사항: 현장 방문 시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으며, 내부구조와 마감재 등은 일반적인 기준으로 기재되었고, 건물 구조 변경 및 내부 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았으므로 참고 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 주변으로 다양한 도로망이 갖춰져 있어 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 인근으로 4차로 및 2~3차로의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 단지 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로와 접합(일부 저촉)되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

지상권에 대한 사항은 해당사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 09월 09일

비고: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 85㎡)의 거래 사례는 2026년 7월 5일에 340,000,000원에 있었습니다.

또한, 74.97㎡ 면적의 거래가 2026년 7월 23일에 317,000,000원, 108.64㎡ 면적의 거래가 2026년 7월 2일에 370,000,000원에 이루어졌습니다.

최근 전월세 거래에서는 84.98㎡ 면적이 2026년 5월 22일 보증금 260,000,000원, 2026년 5월 15일 보증금 90,000,000원과 월세 450,000원으로 거래된 사례가 있습니다.

현재 감정가는 341,000,000원으로, 최근 유사 면적 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

4.2. 지역 분석

프로그레스구미아파트 단지는 2023년 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 총 7개 동, 581세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있습니다.

주변에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

사전 조사 결과, 본건 아파트 주변에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 시설

아파트명: 프로그레스구미아파트

동수: 7동

세대수: 581세대

최고층: 29층, 최저층: 2층

총 주차 대수: 124대 (지하 14대, 지상 4대)

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 바닥재 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재감지기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등 완비

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 방문 당시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 내부 구조, 마감재, 하자 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 향후 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용 발생의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공시지가 및 건축물대장 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축인 프로그레스구미 아파트 내 물건으로, 양호한 입지 조건과 최신 건축 기술이 적용된 주거 환경을 제공합니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 단지 규모 또한 적정하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 내부 상태에 대한 정확한 확인이 어렵다는 점은 입찰 전 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준이지만, 최신 사용승인 연식을 감안하면 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 매우 최신식 건물 (2023년 사용승인)

* 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 양호한 주거 환경 및 단지 내 편의시설

* 원평동 지역의 안정적인 주거 수요

* 향후 정비구역 지정에 따른 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 341,000,000원이며, 유사 면적(84.98㎡)의 최근 실거래가가 340,000,000원임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있습니다.

하지만 경매 특성상 경쟁 상황 및 명도 과정의 변수를 고려할 때, 보수적인 관점에서 시세 대비 소폭의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 325,000,000원에서 340,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 투자 목표 수익률을 감안하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.