나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [20] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제102동 제16층 제1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 기본사항

2.

3.

* 사건번호: 김천지원 2025타경458 (20)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

2.

3.

* 소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제102동 제16층 제1601호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

* 건물면적: 98.56㎡ (약 29.81평)

* 전용면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다.

* 분양면적: 98.56㎡ (약 29.81평)으로 추정됩니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 403,000,000원

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

3.

* 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

2.

3.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 용도지역

2.

3.

* 토지는 서측 하향 경사지대 내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린생활시설부지"로 이용 중입니다.

* 주요 용도지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 도로법상 중로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다.

* 일부 필지는 토지이용계획상 도로(중로1류) 저촉 사항이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 접면 및 인접 상황

2.

3.

* 본건은 4차로 및 2차로 포장도로와 잘 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

2.

3.

3.1. 등기부상 권리관계

2.

3.

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (지상권 포함, 인수되는 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

2.

3.

* 인수 보증금 합계 0원으로서, 낙찰자가 인수해야 할 임차권은 없습니다.

* "임대관계 미상"으로 기재되어 있어, 현황 점유 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

2.

3.

4.1. 주변 상권 특성

2.

3.

* 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 일부 상가(기호 가, 다)는 운영 중이며, 일부(기호 나, 라~아)는 공실 상태입니다.

4.2. 생활 편의시설

2.

3.

* 신평1동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 구미초등학교, 구미중학교, 경구고등학교 등 다수의 교육시설이 도보 거리에 있습니다.

* 단지 인근에 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무 (외부 조사 결과)

2.

3.

* 주변 지역 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 단지에서 인지 가능한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 건물 상태 및 이용 현황

2.

3.

5.1. 건물 구조 및 마감

2.

3.

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 외벽은 화강석붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 바닥재 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

* 총 29층 건물 중 16층에 위치합니다.

5.2. 이용 상태

2.

3.

* 본건(1601호)은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

2.

3.

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재감지기, 소화전 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 공부와의 차이

2.

3.

* 제공된 정보상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 토지이용계획 상 제한사항

2.

3.

* 기호(2) 토지의 경우, 중로1류(폭 20m~25m) 도로 계획에 저촉되는 부분이 있어 향후 도로 확장 등 도시계획 변경 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 도시 및 주거환경 정비사업의 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타 참고사항 (현장 조사 제약)

2.

3.

* 현장 방문 시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부 관찰 범위 내에서만 조사가 이루어졌습니다.

* 건축물 현황도를 참고하여 작성되었으며, 내부 구조, 마감재, 구조 변경, 내부 하자 등은 구체적으로 확인하지 못했습니다.

7. 종합 의견

2.

3.

7.1. 물건 개요

2.

3.

* 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 프로그레스구미 아파트 102동 1601호로, 29층 건물 중 16층에 위치한 공동주택입니다.

7.2. 장단점 분석

2.

3.

* 장점:

* 우수한 교육 시설 접근성 (초, 중, 고등학교 인접)

* 단지 내외의 근린생활시설 및 행정복지센터 이용 편리

* 교통 및 도로 접근성 양호

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (안정적인 권리관계)

* 단점:

* 정비구역 지정 및 일부 토지 저촉으로 인한 향후 도시계획 변경 가능성

* 현장 조사 시 내부 하자 및 구조 변경 여부 확인 불가

8. 투자 포인트

2.

3.

8.1. 주요 강점

2.

3.

* 구미시의 주요 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대

* 향후 정비사업 진행 시 지역 가치 상승 잠재력 보유 (단, 사업 계획에 따라 변동 가능)

* 편리한 생활 인프라 (교육, 교통, 상업시설)

8.2. 고려사항

2.

3.

* 정비구역 사업 진행 방향 및 일정, 영향 분석 필요

* 실제 내부 상태 및 관리 상태 확인 중요

9. 예상 입찰가 (참고)

2.

3.

9.1. 감정가 대비

2.

3.

* 본건의 감정가는 403,000,000원입니다.

9.2. 입찰 전략 고려사항

2.

3.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세를 면밀히 조사하여 적정 입찰가 산정 필요

* 명확한 권리 인수 사항이 없어 안정적인 입찰이 가능하나, 잠재적 리스크(정비구역, 미확인 내부 하자 등)를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 세금, 이사비, 명도 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.