나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [9] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제101동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경458 (9)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제101동 제2층 제202호

용도: 아파트

감정가: 345,000,000원

토지면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사광신종합건설

1.2. 건물구조 및 이용상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제101동 제2층 제202호

외벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 바닥재 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재감지기, 소화전 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 포장된 도로망이 잘 갖추어져 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로상태

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 정비구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 9월 10일 접수된 주식회사광신종합건설의 강제경매 개시결정 (등기부상 '갑2' 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 추이

프로그레스구미 아파트는 2023년 2월에 사용승인된 신축 아파트입니다.

최근 2026년 7월에 유사 면적(84.983㎡)이 340,000,000원에 거래되었습니다.

또 다른 유사 면적(74.9713㎡)은 2026년 7월 317,000,000원에 거래된 바 있습니다.

감정가 345,000,000원은 최근 시세와 유사한 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대차 시세

최근 전월세 정보를 종합해 볼 때, 84.98㎡ 면적의 경우 보증금 260,000,000원(월세 0원) 또는 보증금 90,000,000원 + 월세 450,000원으로 형성되어 있습니다. 이는 해당 면적의 주거 수요가 꾸준함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 프로그레스구미아파트

준공연도: 2023년 2월

총 세대수: 581세대 (7개동)

최고층/최저층: 29층 / 2층

주차대수: 총 764대 (지하 640대, 지상 124대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

단지 주변으로는 행정복지센터, 공원, 상업시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 구미시 원평동 일대는 현재 활발한 도시재생 및 재개발 사업이 진행 중으로, 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다. 검색 결과, 부동산 개발 및 도시 재생 사업이 주로 언급되며, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인의 한계

현장 방문 시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부 관찰만 가능했던 점, 그리고 내부 구조 및 마감재를 일반적인 기준으로 기재한 점을 고려할 때, 내부 하자나 구조 변경 여부에 대한 구체적인 확인은 어렵습니다. 입찰 전 내부 상태를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 물건 명세서 특이사항

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 세부적인 권리 관계나 특이사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 준공된 신축 아파트 물건으로, 깔끔한 건물 상태와 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 강제 경매로 진행되나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이어서 권리관계가 매우 깨끗한 편입니다. 최근 실거래가 및 임대 시세 역시 양호한 수준을 유지하고 있어, 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인에 제약이 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2023년 준공)

* 깨끗한 권리관계 (모든 권리 소멸 예정)

* 양호한 입지 및 교통 여건 (행정복지센터 인근, 도로망 좋음)

* 안정적인 시세 및 임대 수요 (최근 실거래가 및 임대 시세 양호)

* 원평동 일대 도시재생 및 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 345,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매가는 340,000,000원입니다. 신축 아파트임을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. 내부 상태 확인의 어려움과 경매 물건의 특수성을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 320,000,000원 ~ 345,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다. 현장 조사를 통해 얻은 정보와 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.