나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [14] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제102동 제3층 제302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 경상북도 구미시 원평동 1128번지에 소재한 프로그레스구미 아파트 제102동 제3층 제302호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 383,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 상세정보

사건번호: 김천지원 2025타경458 (14)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 제102동 제3층 제302호

용도: 아파트

감정가: 383,000,000원

토지면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

토지지분: 54.3972㎡ (약 16.46평)

건물면적: 108.64㎡ (약 32.86평)

건물지분: 108.6418㎡ (약 32.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

전용면적: 108.64㎡ (약 32.86평)

분양면적: 제공된 정보에는 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 '신평1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 주변 도로망을 통해 시내외로 이동이 용이합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 주변으로 4차로, 3차로, 2차로의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20-25m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 정비구역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 이는 인수되는 보증금이 없음을 의미하여 권리관계가 비교적 단순할 수 있음을 시사합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다. 지상권 또한 설정된 사실이 없습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 원평동 일대는 행정복지센터, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 단지 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 거주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다. 구미시 중심 상업지구와의 접근성 또한 양호하여 상권 이용에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인근에 초등학교(예: 원평초등학교) 및 중학교(예: 구미중학교) 등 교육기관이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 종합병원 및 다양한 의원급 의료기관이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 생활편의시설: 단지 주변으로 소규모 마트, 편의점, 금융기관 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 있습니다.

5.2. 건물구조 및 설비

본건은 프로그레스구미 아파트 제102동의 3층에 위치하고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조입니다. 총 29층 건물 중 3층에 해당하며, 외벽은 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 바닥재로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 공동주택으로서 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재감지기, 소화전, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 현장 방문 시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 외부 관찰 범위 내에서 조사되었습니다. 내부 구조 및 마감재 등은 통상적인 수준을 기준으로 기재되었으며, 건물 구조 변경이나 내부 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 개발 및 규제 리스크

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어 향후 도시계획 변경이나 재개발 사업 진행 시 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당하여 특정 행위가 제한될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 정보 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보는 현장 확인 또는 관련 기관 문의를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 원평동의 도심에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수한 아파트입니다. 특히, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태에 대한 현장 확인이 제한적이었던 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 및 개발 동향을 고려할 때, 안정적인 주거지로서의 가치와 함께 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구미시 원평동 중심지에 위치하여 생활 편의 시설 및 교통이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있습니다.

* 도시 인프라: 주변에 학교, 병원, 상업 시설 등 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 및 정비구역 지정으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수하는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분에 대한 부담은 없습니다. 감정가는 383,000,000원이지만, 실제 낙찰가는 주변 시세, 물건의 상태, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최근 유사 면적/위치의 프로그레스구미 아파트 실거래가를 참고할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 일반적이나, 본건의 정확한 내부 상태 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 최근 실거래가 및 주변 단지의 시세 동향을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.