나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [7] 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 김천지원 2025타경458 (7)

* 소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제2층 제202호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 19.09㎡ (약 5.78평)

* 건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사광신종합건설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제2층 제202호

* 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감

* 내벽: 세멘몰탈미장 등 마감

* 바닥: 세멘몰탈미장 등 마감

* 창호: 샷시창호

* 건물 사용승인일: 2016년 07월 14일 (최초 사용승인)

* 총괄표제부상 건물 총 주차대수: 764대

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측 하향 경사지대에 위치하며, 4차로 포장도로, 3차로 및 2차로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 1, 2, 3)는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로(폭 15m~25m), 가축사육제한구역, 정비구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2023년 08월 16일자 주식회사광신종합건설의 가압류 (을1 근저당보다 선순위)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 11,903,171,660원

* 주요 등기 현황:

* 소유권보존: 원평주공아파트주택재건축정비사업조합 (2023-03-13)

* 가압류: 주식회사광신종합건설 (2023-08-16, 말소)

* 근저당: 주식회사케이엠씨엔디 (2023-08-23, 말소)

* 강제경매: 주식회사광신종합건설 (2025-09-10, 말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 차임 지급 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

* 업종: 제1종 근린생활시설

* 현재 이용상태: 본건(제202호)은 현재 "공실" 상태입니다.

* 주변 상권: 공동주택(아파트), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 내 상가로서 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변 일대에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 경쟁이 존재할 수 있습니다.

* 건물 규모: 본건이 속한 "프로그레스 구미"는 총 8개동의 건물로 구성되어 있으며, 총 연면적은 89,356.87㎡에 달하는 대규모 단지입니다. 근린생활시설 건물 자체의 연면적은 420.49㎡입니다.

5. 생활정보

2.

* 편의시설: "신평1동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 구미시 원평동 일대는 다양한 편의 시설과 상업 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

* 교육시설: 인근 지역에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하고 있습니다. (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 도로망이 잘 구축되어 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 의료시설: 구미시 시내권에 위치하여 주요 병원 및 의원 접근이 용이합니다. (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에서 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 공실 위험: 현재 본건이 공실 상태로, 임차인 유치 및 안정적인 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 하자 및 상태 미확인: 감정평가서 상 현장 방문 시 관계인 부재, 시건장치 등으로 인해 외부 관찰만 가능했으며, 내부 구조 및 마감재, 하자 유무 등은 통상적인 기준으로 기재되었습니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 리스크가 존재합니다.

* 지역 규제: 가축사육제한구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 상권 변화: 주변 상권의 변화 및 신규 상가 공급 등에 따른 임대 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경상북도 구미시 원평동에 위치한 프로그레스 구미 단지 내 근린생활시설 상가입니다. 아파트 단지를 배후로 하고 있어 잠재적인 수요가 존재하나, 현재는 공실 상태로 임대 수익 창출을 위한 적극적인 노력이 필요합니다. 권리 분석 상 인수할 부담은 없으며, 모든 권리는 매각과 함께 소멸될 예정입니다. 다만, 내부 상태 확인의 제약이 있었던 점과 공실 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 아파트 단지 내 상가로서의 고정 배후 수요 확보 가능성.

* 원평주공아파트주택재건축정비사업조합 명의의 보존 등기가 있어, 단지 재건축 및 개발 과정에서의 이점을 활용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통해 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 141,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 분석해야 합니다.

* 주변 유사 근린상가의 실거래가 및 현재 임대 시세 조사

* 단지 내 다른 상가들의 공실률 및 임대 조건 분석

* 향후 예상되는 공실 해소 기간 및 임대 수익률 분석

* 본건의 향후 가치 상승 가능성 및 시장 동향 예측

위와 같은 시장 분석을 바탕으로, 본 건의 투자 가치를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.