나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [8] 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 김천지원 2025타경458 (8)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제2층 제203호

용도: 근린상가

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.09㎡ (약 5.78평)

토지지분: 19.0916㎡ (약 5.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 신평동에 소재하며, "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 주변 도로망을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 하향 경사지를 이루는 3필지 일단의 부정형 토지 위에 위치하며, "아파트 및 근린생활시설부지"로 이용 중입니다. 본건 기호(1)과 (2) 사이에는 4차로 포장도로가 접해 있으며, 기호(1)(3)은 동측 및 북서측으로 각 3차로 도로와, 기호(2)는 동측 및 서측으로 각 2차로 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(20m~25m), 중로2류(15m~20m), 가축사육제한구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

기호(2) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(20m~25m), 중로2류(15m~20m), 가축사육제한구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(15m~20m), 가축사육제한구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

이러한 용도지역 및 제한사항들은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 16일 접수된 주식회사 광신종합건설의 가압류(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상의 모든 권리(갑구1, 갑구2, 을구1, 갑구3)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다.

3.2. 채권 현황

등기부채권 총액은 11,903,171,660원입니다.

* 주요 채권 내역:

* 주식회사 광신종합건설 (가압류): 11,803,171,660원 (말소기준권리)

* 주식회사 광신종합건설 (강제경매): 11,178,630,136원 (2번 가압류의 본압류로의 이행)

* 주식회사 케이엠씨엔디 (근저당권): 100,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 구미시 원평동은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다. "신평1동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있어 지역 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 공동주택 및 단독주택 단지를 배후 수요로 확보할 수 있는 상권입니다.

4.2. 건물 현황

본 물건은 "프로그레스 구미" 복합단지 내 근린생활시설로, 해당 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물이며, 건물 외벽은 화강석붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 세멘몰탈미장, 바닥은 세멘몰탈 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

인근에 행정복지센터가 위치해 있으며, 상업지구 내에 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성이 좋은 편이며, 주변 도로망을 통해 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 주거단지와 상업시설이 어우러진 환경입니다. 검색 결과, 구미시에는 쓰레기 매립장, 소각장, 화장시설 등 주민기피시설이 모범적으로 운영되고 있으며, 님비현상 해결 노하우가 있는 것으로 알려져 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

감정평가서상 기호(나), 기호(라)~(아) 호실은 현황 "공실"로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 건물 내 다른 상가들의 공실률이 존재함을 시사하며, 본 물건의 임대 수익률 산정 시 공실 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 내부 확인 제한

감정평가 당시 현장 방문 시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부 관찰 가능한 범위 내에서 조사되었으며, 내부 구조 및 마감재 등은 통상적인 기준으로 기재되었습니다. 건물 구조 변경이나 내부 하자에 대한 구체적인 확인이 어렵다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대차 미상

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황이나 계약 조건 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 원평동의 상업지구 내에 위치한 근린상가로, 일괄 매각 대상입니다. 토지 및 건물 면적이 비교적 작아 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 소멸될 예정으로 명확한 편입니다. 다만, 일부 공실 현황과 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었던 점, 그리고 임대관계 미상 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 주변 개발 계획이나 지역 상권의 성장 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 근린상가로 진입 장벽이 상대적으로 낮음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

* 주거 단지 및 행정복지센터 인근으로 배후 수요 및 유동 인구 확보 가능성.

* 아파트 단지 내 상가로, 단지 입주민을 대상으로 한 업종에 유리.

9. 예상 입찰가

감정가는 141,000,000원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.