나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [2] 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

분양사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경458 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제102호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 용도

주요 용도: 근린상가

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나)로서, 외벽은 화강석붙임 등 마감, 내벽은 세멘몰탈미장 등 마감, 바닥은 세멘몰탈미장 등 마감, 창호는 샷시창호임.

1.4. 면적 정보

토지 면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

토지 지분: 19.6138㎡ (약 5.93평)

건물 면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

건물 지분: 30.05㎡ (약 9.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨. 본 건은 4차로 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 현황

서측 하향 경사지대 내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린생활시설 부지"로 이용 중임.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 정비구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2023-03-13 (원평주공아파트주택재건축정비사업조합)

가압류 등기일: 2023-08-16 (주식회사광신종합건설, 11,803,171,660원) - 말소기준권리

강제경매 등기일: 2025-09-10 (주식회사광신종합건설, 11,178,630,136원) - 본건 사건

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으므로 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2023년 8월 16일 접수된 주식회사광신종합건설의 가압류 등기입니다. 본 건 경매 절차에 따라 말소 기준 권리보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본 건이 위치한 구미시 원평동은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 신평1동행정복지센터가 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

광신프로그레스구미 단지 내 근린생활시설로서, 아파트 단지 내 고정 수요를 기반으로 하며, 향후 주변 개발 계획에 따라 상권 가치가 변화할 수 있습니다. 현재는 분양사무실로 사용 중인 점을 고려할 때, 향후 임차 구성에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

본 건(제1층 제102호)은 현재 분양사무실로 사용 중이며, 해당 호수는 현황 "공실" 상태로 조사되었습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 신평1동행정복지센터가 위치해 있으며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업시설은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 설비 내역

공동 위생 및 급·배수 설비, 화재 감지기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 약 118억 원으로 높으나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차 상 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 구조, 마감재 등에 대한 상세 내용은 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으므로, 내부 하자 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

현재 분양사무실로 사용 중인 점은 추후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 임차 관계가 명확하지 않은 경우 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다. (현재 임차인 정보 상으로는 대항력 및 인수 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 건은 구미시 원평동에 위치한 근린생활시설로, 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 분양사무실로 사용 중이며, 공실 상태로 조사되었습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 사용 중인 분양사무실에 대한 명도 절차는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 상가로 고정 수요 확보 용이.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

본 건은 현재 "공실" 상태이며, 분양사무실로 사용 중인 점을 고려하여 명도 비용 및 공실 기간 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 주변 상권 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 80~90% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 반드시 검토해야 합니다.

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