나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [4] 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경458 (4)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제104호

용도: 근린상가

감정가: 325,000,000원

토지면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

건물면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 확인불가 (OOOOOOOO로 표기됨)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 본건은 4차로, 3차로, 2차로의 포장도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 서측 하향 경사지대에 위치한 부정형의 유사토지로서, "아파트 및 근린생활시설 부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 정비구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

현황: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

등기부 요약:

* 소유권보존: 원평주공아파트주택재건축정비사업조합 (접수일자: 2023-03-13)

* 가압류 (말소기준권리): 주식회사광신종합건설 (권리금액: 11,803,171,660원) (접수일자: 2023-08-16)

* 강제경매: 주식회사광신종합건설 (권리금액: 11,178,630,136원) (접수일자: 2025-09-10) - 본 경매 개시

총 채권액: 11,803,171,660원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특별한 임차인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '프로그레스 구미' 아파트 단지 내 상가로, 아파트 입주민을 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 주변에 "신평1동행정복지센터"와 다른 근린생활시설들이 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 구미시 원평동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있으며, 신축 아파트 단지 조성 등으로 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "신평1동행정복지센터"가 인근에 위치하며, '프로그레스 구미' 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다. 구미시청 종합지도서비스에 따르면, 원평동 일대에는 공공시설, 병원, 약국, 공원 등 다양한 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다. 본건은 4차로, 3차로, 2차로 도로와 접해 있어 교통망이 양호한 편입니다.

교육시설: 주변에 학교 등 교육시설이 위치해 있어 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 감정평가서에 명시된 건물 구조와 마감재는 일반적인 기준이며, 내부 하자 등에 대한 구체적인 확인은 어렵습니다. 따라서 실제 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 점검할 필요가 있습니다.

공실 가능성: 본건 104호는 현재 "공실" 상태입니다. 경기 변동, 지역 상권 변화, 경쟁 점포 출현 등에 따라 공실이 발생하거나 임대 수익률이 저하될 위험이 존재합니다.

혐오시설: 현재 검색된 정보에 따르면, 본건이 위치한 구미시 원평동 인근에 대규모 지정폐기물 처리시설이나 채석장과 같은 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 구미시 산동읍 등 일부 지역에서는 혐오시설 추진 논란이 있었던 사례가 있으므로, 향후 주변 지역 개발 계획 및 시설 입지 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 원평동에 위치한 '프로그레스 구미' 아파트 단지 내 근린상가로, 약 581세대의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 권리 관계가 인수할 부분이 없는 깨끗한 상태로, 강제경매를 통해 진행되므로 낙찰 후 명도 절차 등에서도 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 상가로서의 가치는 입점 업종 선택 및 운영 전략에 따라 크게 달라질 수 있으며, 아파트 단지 입주민을 대상으로 한 업종이나 기본적인 생활 편의를 제공하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 단지: 약 581세대의 '프로그레스 구미' 아파트 입주민을 고정 수요층으로 확보할 수 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 투자할 수 있습니다.

합리적인 감정가: 감정가 3억 2,500만원을 기준으로, 시장 상황을 고려한 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 325,000,000원입니다.

입찰 시 필요한 보증금은 감정가의 10%인 32,500,000원입니다.

인수할 임차인의 보증금이 없는 상황이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 상권의 실제 임대 시세, 공실률, 유사 상가의 거래 사례, 향후 개발 계획 등 심층적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이를 바탕으로 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.