나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [6] 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경458 (6)

* 소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 334,000,000원

* 토지면적: 19.09㎡ (약 5.78평)

* 건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제1층 제108호(바)로서, 외벽은 화강석붙임 등 마감, 내벽은 세멘몰탈미장 등 마감, 바닥은 세멘몰탈미장 등 마감이며, 창호는 샷시창호임.

1.2. 입지조건

* 1.2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지와 상가, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

* 인접 도로 상태: 서측으로는 하향 경사지대 내에 있으며, 4차로 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이함.

* 1.2.2. 토지 이용 계획

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.3. 권리분석

* 1.3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2023년 3월 13일, 원평주공아파트주택재건축정비사업조합

* 가압류 (말소기준권리): 2023년 8월 16일, 주식회사광신종합건설, 금11,803,171,660원

* 강제 경매: 2025년 9월 10일, 주식회사광신종합건설, 11,178,630,136원 (말소)

* 1.3.2. 권리 인수 여부

* 본 경매로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정임. 말소기준권리(가압류)보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 선순위 권리도 매각으로 인해 소멸됨. (등기부채권 총액: 11,803,171,660원)

* 1.3.3. 임차인 현황

* 본 물건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현황 이용 상태상 기호(나), 기호(라)~(아)는 공실로 확인되어 해당 호실(108호)에 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 파악됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

1.4. 상권분석

* 1.4.1. 건물 특징

* 건물 구조 및 마감: 본 상가 건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석, 내벽은 세멘몰탈, 바닥은 세멘몰탈로 마감되었으며, 샷시 창호를 사용함.

* 이용 상태: 해당 호실(108호)은 현재 공실 상태로 파악되며, 이는 향후 즉시 영업이 가능하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 장점이 될 수 있음.

* 1.4.2. 주변 상권

* 본건은 아파트 단지 내 근린생활시설로, 단지 내 거주민을 주 수요층으로 할 수 있는 입지에 있음. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

1.5. 생활정보

* 1.5.1. 건물 설비

* 본 건물은 공동 위생 및 급배수 설비, 화재 감지기 등이 설치되어 있음.

* 1.5.2. 주변 편의시설

* 본건 인근에는 행정복지센터, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능함. 또한, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부함.

* 1.5.3. 주변 혐오시설

* 현재까지 파악된 바에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

* 1.6.1. 미확인 하자 및 구조 변경 가능성

* 감정평가서에 따르면, 현장 방문 시점 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으며, 내부 구조 및 마감재에 대한 구체적인 확인이 어려운 부분이 있음. 건물 구조 변경이나 내부 하자에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 1.6.2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능한 상가임.

* 즉시 활용 가능성: 현재 공실 상태로 파악되어 명도 부담이 적고, 즉시 임대 또는 자영업 운영이 가능함.

* 준수한 입지 조건: 차량 접근성이 좋고 주변 편의시설이 발달한 도심 지역에 위치함.

1.8. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 원평동에 위치한 광신프로그레스구미아파트 단지 내 상가로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 잠재력이 있는 물건입니다. 현재 공실 상태로 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정평가 과정에서 내부 확인에 한계가 있었던 점과 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원입니다. 현재 시세, 물건의 현황, 주변 경쟁 상가 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 특히, 공실 상태를 감안하여 명도 이후 공실 기간에 대한 잠재적 손실까지 고려한 전략적인 입찰가가 중요합니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 본건의 특성을 고려하여 면밀한 검토 후 결정해야 합니다.

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