나이스옥션 법원경매 김천 2025타경458 [3] 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제101호(가) 및 제103호(다) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 벽지등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(나)(라)(마)(바) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제1층 제102호(나), 제104호(라), 제107호(마) 및 제108호(바)로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(사)(아) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물중 제2층 제202호(사) 및 제203호(아) 로서, ·외벽: 화강석붙임등 마감, ·내벽: 세멘몰탈미장등 마감, ·바닥: 세멘몰탈미장등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(자)(차)(카) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 제101동 제2층 제202호(자), 제5층 제503호(차) 및 제6층 603호(카)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(타)(파)(하)(거)(너)(더)(러)(머)(버)(서) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제102동 제1층 제102호(타), 제1층 제103호(파), 제3층 제302호(하), 제3층 제303호(거), 제4층 제401호(너), 제6층 제603호(더), 제8층 제802호(러), 제10층 제1003호(머), 제16층 제1601호(버) 및 제25층 제2501호(서)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(어)(저)(처) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 제105동 제2층 제201호(어), 제4층 제403호(저), 제10층 제1003호(처)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(커)(터)(퍼)(허)(고)(노) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물중 제106동 제1층 제102호(커), 제3층 제302호(터), 제6층 제601호(퍼), 제7층 제701호(허), 제8층 제801호(고), 제16층 제1601호(노)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임. 기호(도)(로)(모)(보)(소)(오)(조) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물중 제107동 제5층 제501호(도), 제5층 제503호(로), 제6층 제601호(모), 제6층 제602호(보), 제7층 제702호(소) 제8층 제802호(오) 및 제9층 제902호(조)로서, ·외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가)~(아): 근린생활시설(기호(가):분양사무소, 기호(다);부동산사무소등)로 이용중 이며, 기호(나), 기호(라)~(아)는 현황 "공실"임. 기호(자)~(조): 공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

기호(가)~(아): 공동위생 및 급·배수설비, 화재감지기등 되어있음. 기호(자)~(조): 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재감지기, 소화전설비, 도시가스공급 설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 경사지대내 3필지 일단의 부정형 유사토지로서 "아파트 및 근린샐활시설부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 기호(1)과 (2)사이 4차로 포장도로와 접하며, 기호(1)(3) 동측 및 북서측으로 각 3차로 기호(2) 동측 및 서측으로 각 2차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2015-07-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역 (환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대 제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014- 11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2014-11-10)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

공인중개사 사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본사항

2.

* 사건번호: 김천지원 2025타경458 (3)

* 소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 광신프로그레스구미근린생활시설 제1층 제103호

* 용도: 근린상가

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: (OOOOOOOO

* 감정가: 325,000,000원

1.2. 면적 및 건물정보

2.

* 건물명: 광신프로그레스구미 근린생활시설

* 토지 면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

* 토지 지분: 19.6138㎡

* 건물 면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

* 건물 지분: 30.05㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제1층 제103호

* 외벽: 화강석붙임 등 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 바닥: 바닥재 등 마감

* 창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

2.

* 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건은 4차로, 3차로, 2차로 등 잘 포장된 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획

2.

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로(폭 15m~25m) 등 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 도시 및 주거환경정비법상 정비구역에 해당합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 말소기준권리는 2023년 8월 16일 접수된 주식회사광신종합건설의 가압류(11,803,171,660원)입니다.

* 본건 강제경매는 2025년 9월 10일 접수된 주식회사광신종합건설의 신청으로 진행 중입니다 (채권액 11,178,630,136원).

* 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존 등기는 2023년 3월 13일 원평주공아파트주택재건축정비사업조합 명의로 되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

2.

* 본건에는 대항력 있는 임차인 정 씨가 거주 중입니다.

* 전입일자(사업일자)는 2022년 12월 12일입니다.

* 보증금은 0원이며, 차임은 월 100,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 비록 보증금이 0원이고 차임이 월 100,000원으로 금전적 부담은 없으나, 대항력이 있는 임차인이므로 계약 관계 및 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

* 본건은 근린생활시설로, 주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* '신평1동행정복지센터' 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 현재 공인중개사 사무실로 사용 중인 점을 고려할 때, 해당 업종뿐만 아니라 다양한 업종으로의 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

2.

* 주변에 공동주택, 단독주택 등이 있어 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 행정복지센터 등 공공기관이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통이 편리하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계의 명확한 확인 및 원만한 협상이 필요합니다.

* 감정평가서상 '현장방문 조사시점 당시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서 조사'되었으며, 내부구조 및 하자 유무는 구체적으로 확인할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

* 현재까지의 정보 확인 결과, 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 경상북도 구미시 원평동에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 현재 공인중개사 사무실로 운영 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없습니다.

* 권리관계는 경매를 통해 모두 소멸될 예정이므로 비교적 명확합니다.

* 다만, 임차인의 명도 및 내부 상태 확인 관련 유의사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 활발한 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 소형 면적(약 9평)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 주변 개발 계획 등 도시정비구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 공인중개사 사무실로 사용 중인 점을 활용하여 업종 전환 시 새로운 수익 모델을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 325,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 물건의 상태, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 존재와 현장 확인의 한계점을 감안하여, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. (예: 227,500,000원 ~ 276,250,000원)

* 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.