나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [5] 인천광역시 서구 석남동 566-23 산들맨션 1동 지하층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

공부상 1동으로 표기되었으나, 현황은 101동으로 표시되어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경534856 (5) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경534856 (5)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 566-23 산들맨션 1동 지하층3호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

토지지분: 22.7㎡ (약 6.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.95㎡ (약 12.09평)

건물지분: 39.95㎡ (약 12.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 공부상 1동으로 표기되었으나, 현황은 101동으로 표시되어 있음 (현황조사서 참조)

2. 입지조건

인천광역시 서구 석남동에 위치하여 주변 지역의 개발 현황 및 교통망을 고려할 필요가 있습니다. 석남동은 인천 지하철 2호선과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 6일 접수된 주식회사진아파트너스의 가압류(금액: 110,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리 중 말소되지 않는 권리가 있는지, 후순위 권리는 모두 말소되는지 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노주영 (노 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-07-25

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-12-22

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전입일자(2022-07-25)가 말소기준권리(2024-02-06)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 하지만 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 임차인과의 관계는 신중하게 처리해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권이전 등기(갑7, 갑8, 갑9)가 다수 존재하며, 가압류(갑11), 강제경매(갑12), 압류(갑14, 갑15) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약의 권리분석란에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 배당 절차를 통해 변제될 가능성이 높음을 시사하며, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 유의해야 합니다.

4. 상권분석

석남동은 서구청 등 행정기관이 위치하고 있으며, 오래된 주거 지역과 신축 빌라 단지가 혼재되어 있습니다. 최근 몇 년간 서구 지역은 개발 사업이 활발히 진행되고 있으며, 이는 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천 지하철 2호선 석남역 및 인근 버스 정류장 이용 가능

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치해 있습니다.

* 교육시설: 석남초등학교, 석남중학교 등 다수의 교육기관이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 위험은 낮으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있어, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 표기 불일치: 공부상 1동과 현황 101동의 차이로 인해 행정적 절차나 소유권 확인에 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 지하층: 지하층이라는 점은 주거 환경 및 가치 면에서 일반층에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 혐오시설: 해당 지역에 대한 혐오시설(예: 고압선, 쓰레기 처리장 등) 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰진 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 중복 사건, 공부와 현황의 건물 번호 불일치, 지하층이라는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 감정가 7,300만원은 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 및 버스 노선 접근성이 좋습니다.

* 지역 개발 가능성: 서구 지역의 지속적인 개발 사업은 향후 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 39㎡ ~ 48㎡)의 다세대주택 거래 사례는 2026년 1월에 7,700만원에서 10,500만원 사이로 확인됩니다. 본 건은 지하층이라는 점과 건물 표기 오류, 중복 사건 등의 리스크를 고려해야 합니다. 가장 유사한 면적(40.98㎡)의 '한빛빌라'가 7,700만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가(7,300만원) 수준 또는 그 이하에서 형성될 수 있습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하되, 지하층이라는 점과 기타 리스크를 반영하여 약 7,000만원 ~ 7,300만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 리스크 감수 수준에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.