나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [3] 인천광역시 서구 석남동 560-20 금강빌라 나동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경534856 (3)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사명성벤쳐캐피탈대부

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 560-20 금강빌라 나동 지하층1호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 67,000,000원

* 토지면적: 35.84㎡ (약 10.84평)

* 토지지분: 35.84㎡ (약 10.84평)

* 건물면적: 46.56㎡ (약 14.08평)

* 건물지분: 46.56㎡ (약 14.08평)

1.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 지역 개요

인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 석남체육공원이 인근에 있어 주민들의 여가 활동에 이용될 수 있습니다. 또한, 석남 어울림 센터 및 거북이 기지 개발 사업이 추진된 바 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 및 편의시설

가까운 거리에 인천석남초등학교, 인천석남중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 거북시장 등 지역 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 편의는 지도상으로 파악 시 역세권은 아니나, 버스 노선 이용은 가능할 것으로 보입니다.

2.3. 혐오시설 정보

주변 지역의 개발 계획 및 생활 시설 정보를 확인한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로 환경·위해시설 집단화에 대한 지적이나 소각장, 열분해시설 등 혐오시설 추진에 대한 주민 반대 사례가 간헐적으로 보도되고 있어, 향후 지역 개발 관련 이슈를 주시할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(권리금액 360,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

* 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기사항전부증명서상 인수해야 할 권리(임차인 보증금 등)는 없습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액은 470,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (40.98㎡): 2026년 1월 거래, 77,000,000원

* 경성빌라가동 (38.97㎡): 2026년 1월 거래, 100,000,000원

* 대명그린빌 (47.76㎡): 2026년 1월 거래, 105,000,000원

(참고: 위 JSON 데이터는 매매 및 임대 정보가 동일하게 제공되어 매매가로 분석하였습니다.)

4.2. 시세 및 감정가 비교

최근 거래 사례에서 면적별 평균 거래가는 약 2,215,000원/㎡ 수준입니다. 본건의 건물 면적(46.56㎡)을 기준으로 환산 시, 유사 조건의 물건은 약 103,160,000원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 67,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 평균가 대비 상당히 낮은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 또는 본건의 특수성(지하층)이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

석남동 지역은 주택 밀집 지역으로 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 거북시장 등 재래시장과 마트 이용이 편리하며, 석남체육공원을 통해 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 인천석남초등학교, 인천석남중학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지하층 물건의 단점

본건은 지하층에 위치하고 있어 채광, 통풍, 습기, 소음 등에 취약할 수 있습니다. 이는 일반적인 지상층 주택 대비 가치 하락 요인이 될 수 있으며, 실제 활용 및 거주 편의성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 야기하거나, 채권 관계가 복합적일 가능성을 시사합니다. 다만, 현재까지 파악된 권리 분석상으로는 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다. 그러나 추가적인 조사나 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 470,000,000원으로 감정가(67,000,000원) 및 최근 시세(약 77,000,000원 ~ 105,000,000원) 대비 매우 높은 편입니다. 이는 채권자의 강제 경매 신청 배경과 관련이 있으며, 향후 경매 진행 과정이나 재매각 시 유찰 가능성 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택 지하층 물건입니다. 감정가가 67,000,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 주변 시세는 약 77,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다. 그러나 지하층이라는 점은 주거 가치 측면에서 분명한 단점이며, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 인수할 권리는 없습니다. 중복사건, 공동담보, 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 석남동 지역은 도시재생 사업 등으로 꾸준히 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,000,000원입니다.

최근 실거래가 평균가는 약 2,215,000원/㎡이며, 본건의 면적(46.56㎡)을 적용 시 약 103,160,000원 수준입니다.

다만, 본건은 지하층이라는 점을 감안하여 시장 가치를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 지하층의 단점을 고려하여 보수적으로 약 20~30%의 가치 하락을 적용하면, 예상 시세는 약 72,000,000원에서 82,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 67,000,000원이며, 인수할 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 68,000,000원 ~ 78,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.