나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [10] 인천광역시 서구 석남동 563-9 진흥멘션 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

연립주택으로 이용중이며 전유부분의 건물의 표시로 되어 있는 부속건물 지하실 205호 9.64㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로 ‘집합건축물대장’을 기준하여 면적을 사정함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경534856 (10)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 563-9 진흥멘션 3층305호

용도: 연립주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 45.68㎡ (약 13.81평)

건물면적: 74.08㎡ (약 22.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다.

주변에는 연립주택 및 다세대주택이 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통:

석남동은 여러 버스 노선이 운행되는 지역으로, 대중교통 이용이 편리합니다. 인천 지하철 2호선 석남역이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설:

단지 인근에 다수의 편의점이 영업 중이며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 심각한 수준의 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리:

2023년 8월 24일 접수된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다.

이하 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2022년 4월 22일

배당신고일자: 2024년 2월 28일

대항력: 있음

비고: 보증금 300만원이 인수될 가능성이 있습니다. 배당 여부 및 실제 인수 조건은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 설

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 6일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 박 임차인의 300만원 보증금 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

소유권이전, 공유자 지분 이전, 매매 등기 이력이 있으며, 근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등 다양한 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다. 총 채권액은 470,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항:

연립주택으로 이용 중이며, 전유부분의 건물 표시 중 지하실 205호(9.64㎡)는 집합건축물대장상 공용부분으로 처리되어 면적 산정에 기준이 되었습니다. 이는 실제 이용 시점유 또는 관리상 이슈 발생 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 석남동은 주거 기능이 중심인 지역입니다.

주변에 다수의 연립주택과 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

편의시설은 지역 내에서 기본적인 수요를 충족시킬 수 있으며, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 연계는 대중교통을 이용해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천 지하철 2호선 석남역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 편의점, 소규모 상가 등 기본적인 생활 편의시설이용이 가능합니다.

* 교육: 인근에 학교가 위치해 있어 자녀 양육 환경에 대한 기본적인 고려가 가능합니다. (세부 정보는 추가 조사 필요)

* 환경: 주거 밀집 지역으로, 상대적으로 조용하고 정돈된 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 300만원의 인수 여부가 불확실합니다. 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있으므로, 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 집합건물 표제부 관련 특이사항: 지하실 205호(9.64㎡)가 집합건축물대장상 공용부분으로 처리된 점은 실제 이용 시점에 있어 점유 관계, 관리 규약 등과 관련하여 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: '중복사건', '공동담보' 표기는 해당 물건 외 다른 물건과 권리관계가 얽혀 있거나, 동일 담보로 여러 물건이 묶여 있을 가능성을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키고 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건축 연도가 명시되지 않았으나, 진흥멘션이라는 점과 등기부상 오래된 권리 이력을 감안할 때 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 연립주택으로, 감정가 1억 5,500만원에 경매로 나왔습니다.

말소기준권리 이하 권리는 소멸되나, 대항력 있는 임차인 존재, 집합건물 표제부 상의 공용부분 처리 등 특이사항으로 인해 꼼꼼한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다.

주변 시세 및 물건의 면적을 고려하여 잠재 가치를 평가하고, 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 석남동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 명도 및 권리관계 복잡성 등 리스크 요소를 잘 관리한다면, 현재 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 유사한 가격대의 주변 다세대 주택 대비 넓은 전용면적(74.08㎡)을 확보하고 있어, 실거주 및 임대 시 경쟁력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

최근 주변 다세대 주택 매매 사례(면적 38.97㎡~47.76㎡)가 7,700만원 ~ 10,500만원에 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본 물건의 넓은 면적(74.08㎡)은 감정가를 뒷받침하는 요인이 될 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인, 집합건물 표제부 상의 공용부분 처리 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

위 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 128,000,000원 을 제안합니다.

이 금액은 감정가의 약 82.5% 수준이며, 향후 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.