나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1486 [4] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층509호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로서,

외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 각 호는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 216-5 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경1486 (4) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1486 (4)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층509호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택, 준주택(오피스텔))

감정가: 45,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지 지분: 3.702㎡ (약 1.12평)

건물면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물 지분: 12.373㎡ (약 3.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, '간석오거리역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 건물 정보

건축물대장 상 건물 정보에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 평지붕의 13층 건물 내 제1동 5층 509호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2013년 3월 20일입니다. 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다. 총 토지 면적은 495.6㎡이며, 건물 연면적은 2721.582㎡입니다.

1.5. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2013년 8월 5일 접수된 고창농업협동조합의 근저당권(채권액 51,600,000원)입니다. 이후 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 그리고 현재 진행 중인 인천지방법원의 임의경매 개시결정(채권액 114,788,416원)이 있습니다.

임차인으로는 이현식 씨가 확인되며, 보증금 22,500,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2013년 8월 5일입니다. 배당신고일자는 2025년 9월 17일이며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이며, 매각으로 인해 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 상권분석

간석오거리역 인근에 위치한 상업지역 내 도시형생활주택으로, 소규모 상업시설과 함께 배후 주거단지를 형성하고 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점은 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있게 합니다. 제공된 주변 시세 정보는 다세대, 빌라 등 다른 유형의 주택으로, 본건(도시형생활주택 원룸형)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 최근 2026년 3월 거래된 주변 빌라 시세는 약 5,500만원(34.65㎡, 약 10.5평)부터 17,300만원(64.73㎡, 약 19.6평)까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 4,500만원으로, 거래된 물건들의 평당가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다. 건물 내 기본적인 위생 및 급배수 시설 등은 구비되어 있을 것으로 예상되나, 폐문으로 인한 내부 확인이 불가하여 정확한 설비 상태는 파악되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 물건 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 상태, 마감재, 설비 상태 등을 직접 확인할 수 없으므로, 내부 하자나 수리 필요 여부를 알 수 없습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

* 특이 임대차 관계: 임차인 이현식 씨의 보증금은 22,500,000원이지만 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없으나, 해당 임대차 관계의 특수성을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 매우 작은 전용면적: 12.37㎡(약 3.74평)의 전용면적은 거주 목적보다는 투자 목적(임대 수익)에 더 적합할 수 있으며, 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 법적 권리관계는 비교적 명확하며 인수할 권리 부담이 적은 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 내부 확인이 불가능하여 물건의 실제 상태를 알 수 없는 점, 매우 작은 전용면적, 그리고 차임이 0원인 특이 임대차 관계 등이 주요 고려 사항입니다. 감정가는 4,500만원이지만, 주변 유사 물건의 최근 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 물건의 실제 상태 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 교통 요지에 해당하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크가 낮습니다.

* 투자용 소형 면적: 소액 투자로 접근 가능하며, 임대 수익형 상품으로 고려될 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,000,000원입니다.

제공된 주변 다세대/빌라 매매 사례를 고려할 때, 본건 도시형생활주택의 평당 가격은 감정가 기준 약 1203만원/평으로 책정되었습니다. 이는 최근 거래된 인근 다세대/빌라의 평당가(약 172만~833만원/평)와 비교했을 때 높은 수준입니다.

가장 큰 리스크는 현장 확인이 불가능하다는 점이며, 이에 따른 수리비 발생 가능성 및 실제 내부 상태 미확인에 대한 위험을 충분히 반영해야 합니다. 또한, 3.74평이라는 매우 작은 면적은 투자 수익률 및 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 제반 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원에서 35,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 입찰자의 자금 계획, 낙찰 후 예상되는 수리비, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 중 혐오시설 존재 여부는 외부 지도 검색이 불가하여 분석에 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.