나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [5] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (5)

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* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 4층 402호

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* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

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* 감정가: 574,000,000원

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* 토지면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

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* 건물면적: 58.38㎡ (약 17.66평) (전용면적으로 간주하여 분석)

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* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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* 경매구분: 부동산 임의경매

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* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

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* 건축물 사용승인일: 2022년 12월 1일

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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* 교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

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* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(일부 조건부) 등에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2022-12-07, 김영자 외 1명

* 근저당 (말소기준권리): 2022-12-07, 수협은행 (채권최고액 3,948,000,000원)

* 임의경매: 2025-03-19, 수협은행 (2025타경945)

* 지분가압류: 2025-07-23, 김정아 (300,000,000원)

* 강제경매: 2025-11-06, 임미영 (2025타경13504)

* 전체 채무 총액 (등기부상): 4,248,000,000원

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* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 명시적으로 확인되지 않았습니다. (단, 지상권에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 확인 필요)

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* 임차인 현황:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상으로 직접 확인이 필요합니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이나, 등기부상 인수되는 임차권 등은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 확인 시 내부 이용상태 등과 상이할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래가는 면적에 따라 상이하나, 전용면적 약 19.68㎡~46.12㎡ 기준으로 258,990,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 특히 2026년식 신축 건물의 경우, 전용면적 기준 약 1273만원/㎡ ~ 1316만원/㎡ 수준의 거래가가 나타났습니다. 본 물건의 건물면적(전용면적 추정) 58.38㎡를 기준으로 볼 때, 최근 거래 사례를 반영한 시가는 약 7억 3천만원 ~ 7억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 5억 7천 4백만원은 현재 시장 시가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

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* 건물 노후도 및 상태:

2022년 12월 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 철근콘크리트구조로 외벽은 대리석 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

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* 향후 개발 가능성:

본 물건은 면목동 427-5번지 일대 모아타운 관리계획 상 가로주택정비사업 시행구역에 포함되어 있습니다. 2022년 대상지 선정, 2024년 관리계획 승인·고시되었으며, 조합설립인가 준비 단계에 있어 향후 재개발을 통한 가치 상승 잠재력이 매우 높은 것으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설:

인근에 면일초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 편의성이 양호합니다.

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* 건축물 상세:

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 4층 402호입니다. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 현장 확인 불가:

현장 방문 시 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성되었습니다. 실제 이용 상황과 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

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* 임대관계 미상:

현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

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* 높은 채무 총액:

등기부상 총 채무액이 42억 4천 8백만원으로 매우 높아, 채권자 간의 이해관계나 추가적인 권리 변동 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

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* 모아타운 사업 진행 불확실성:

모아타운 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 진행 과정에서 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축급(2022년 준공)이며 주위 환경 및 교통이 양호합니다. 특히, 모아타운 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 상당한 가치 상승 잠재력을 가지고 있다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 하지만, 등기부상 총 채무액이 감정가의 약 7.4배에 달하는 매우 높은 수준이며, 임대 관계 및 내부 상태가 미확인된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 모아타운 재개발 잠재력:

사업 시행구역 내 위치하여 향후 재개발을 통한 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

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* 신축급 건물 상태:

2022년 준공 건물로, 별도의 큰 수리 없이 바로 사용하거나 임대가 가능합니다.

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* 시세 대비 낮은 감정가:

최근 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 수익률 확보가 유리합니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 산정 근거:

본 물건의 건물 면적(58.38㎡)을 기준으로, 제공된 최근 매매 사례(2026년 7월 거래, 2026년식 건물)의 제곱미터당 시가(약 1,273만원 ~ 1,316만원/㎡)를 적용하여 시장 가치를 약 7억 3천만원 ~ 7억 6천만원 수준으로 추정하였습니다. 감정가(5억 7천 4백만원)는 이러한 시장 시가보다 낮게 형성되어 있습니다. 모아타운 개발 잠재력과 신축급 건물 상태를 고려하여, 감정가를 상회하면서도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 제안합니다.

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* 예상 입찰가:

650,000,000원

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* 참고사항:

본 예상 입찰가는 시세 분석 및 투자 포인트를 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 경매 참여 시에는 법원 기일 변경, 추가 조사 내용, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 모아타운 사업 진행 경과 및 매수인의 권리 의무 관계에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.